Kod višeporodične zgrade projekat ne odlučuje samo kako objekat izgleda, nego koliko se od izgrađenih kvadrata zaista može prodati. Razlika između dobro i loše postavljene osnove nije stvar ukusa — meri se u procentima neto prodajne površine i pojavljuje se na svakoj etaži, pomnožena brojem etaža.

Broj koji odlučuje o prinosu

Investitor plaća izgradnju bruto razvijene građevinske površine, a naplaćuje neto prodajnu površinu stanova. Sve između to dvoje — stepenišni prostor, hodnici, liftovsko okno, zidovi, tehničke prostorije, prostor za smeće i sklonište — jeste trošak bez prihoda. Kod višeporodične zgrade taj odnos se kreće u širokom rasponu, i on je posledica dispozicije koja se postavlja u prvim danima idejnog rešenja.

Broj stanova po vertikali, dubina trakta, položaj komunikacionog jezgra i način osvetljenja stanova određuju taj odnos pre nego što se nacrta i jedna fasada. Kada se zgrada od petnaest hiljada kvadrata projektuje sa odnosom koji je za tri procenta lošiji od ostvarivog, gubitak je četiristo pedeset kvadrata prodajnog prostora — i taj gubitak se ne može ispraviti kasnije ni najboljom prodajom.

Šta konkretno radimo

Kompletna projektna dokumentacija za višeporodični stambeni i stambeno-poslovni objekat, sve discipline, jedan sagovornik:

• Provera planskog osnova i kapaciteta parcele — ostvariva BRGP iz indeksa zauzetosti i izgrađenosti, spratnost, visina venca, obavezna povlačenja. Kada je parcela još u razmatranju, to je posao analize potencijala parcele.
• Urbanistički projekat kada ga planski dokument zahteva — sa javnom prezentacijom i potvrdom nadležnog organa. Postupak i rokovi opisani su u tekstu o urbanističkom projektu.
• Idejno rešenje sa uporednim varijantama dispozicije, iskazanim odnosom bruto i neto površine i strukturom stanova.
• Projekat za građevinsku dozvolu sa svim delovima koje kategorija objekta traži — arhitektura, konstrukcija, hidrotehnika, elektroenergetika, telekomunikacije, mašinstvo, saobraćaj i spoljno uređenje.
• Elaborati — energetska efikasnost, zaštita od požara, geodetski i geomehanički podaci.
• Projekat za izvođenje sa predmerom i predračunom po kome se ponude izvođača mogu porediti stavku po stavku.
• Vođenje postupka kroz objedinjenu proceduru do rešenja o građevinskoj dozvoli i prijave radova.

Tri stavke koje najčešće obore računicu

1. Parkiranje i podzemna etaža

Normativ za parkiranje je najskuplja odredba u planu. Kada broj mesta koji plan traži ne staje na parcelu, jedini izlaz je podzemna etaža — a ona menja i cenu izgradnje i dinamiku radova, jer sa sobom donosi iskop, zaštitu jame, odvodnjavanje i hidroizolaciju. Kod gustih gradskih parcela alternativa su mehanizovani sistemi parkiranja, koji na istoj površini daju veći broj mesta. Na zgradi u Vidovdanskoj 12 na Vračaru, na parceli od 312 m², trinaest parking mesta rešeno je upravo mehanizovanom garažom.

2. Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta

Obračunava se po kvadratu i pojavljuje se u samom rešenju o građevinskoj dozvoli, kada je budžet već zaključen. Iznos zavisi od zone, namene i primenjenih koeficijenata, a postoje i zakonom predviđeni osnovi za umanjenje. Detaljno je razrađeno u tekstu o doprinosu za uređivanje građevinskog zemljišta.

3. Uslovi imalaca javnih ovlašćenja

Kod višeporodične zgrade priključna snaga, kapacitet vodovoda i prijem otpadnih voda nisu formalnost. Zahtev za izmeštanje voda, izgradnju dela mreže ili trafostanice u objektu pojavljuje se tek u lokacijskim uslovima, a menja i projekat i budžet. To je i jedini deo postupka koji se ne može ubrzati — o čemu detaljnije u tekstu o priključcima na infrastrukturu.

Iz prakse biroa

Raspon poslova ide od pojedinačne gradske zgrade do kompleksa sa više lamela:

• Sokolis, Kragujevac — stambeno-poslovni kompleks na parceli od 13.396 m², dvanaest lamela, spratnost do 2Po+Pr+10Sp, visina venca 33,80 m, nadzemna BRGP 58.591,90 m², 679 parking mesta.
• Vidovdanska 12, Vračar — parcela 312 m², BRGP 1.337,78 m², Po+Pr+4Sp+Ps, deset stanova, mehanizovana garaža.
• Stambena zgrada Obrenovac — kompaktna stambena zgrada, faza idejnog rešenja.

Šta ovo nije

Ne projektujemo porodične kuće i ne radimo enterijer. Fokus biroa su višeporodični, stambeno-poslovni, komercijalni, javni i industrijski objekti — dakle poslovi u kojima se sistem dokumentacije, koordinacija disciplina i vođenje upravnog postupka isplate.

Kome je namenjeno

• Investitorima koji razvijaju stambeni ili stambeno-poslovni projekat za tržište.
• Građevinskim kompanijama koje grade u sopstvenoj režiji i traže dokumentaciju po kojoj se može graditi bez zastoja.
• Vlasnicima parcela koji ulaze u zajedničku izgradnju i treba da znaju šta parcela nosi.

Šta nam šaljete

Broj katastarske parcele i katastarska opština su minimum. Korisno je i sve što već postoji: list nepokretnosti, informacija o lokaciji ili lokacijski uslovi, katastarsko-topografski plan, i kratak opis onoga što planirate — okvirna kvadratura, željena struktura stanova, da li je predviđen poslovni prostor u prizemlju.

Česta pitanja

Koliko traje projektovanje višeporodične zgrade?

Rok se utvrđuje uz ponudu i zavisi od veličine objekta, broja lamela i složenosti planskog osnova. Na projektantski deo se dodaju i rokovi koji nisu u rukama projektanta: pribavljanje lokacijskih uslova i uslova imalaca javnih ovlašćenja, tehnička kontrola i sam upravni postupak. Kada je potreban i urbanistički projekat, njegov postupak se planira zasebno.

Da li se stanovi mogu prodavati pre upotrebne dozvole?

Prodaja stanova u izgradnji je uobičajena i uređena je posebnim propisima, uz predbeležbu prava na objektu u izgradnji. Da bi kupac postao upisani vlasnik posebnog dela, potrebna je upotrebna dozvola i upis u katastar — postupak je opisan u tekstovima o upotrebnoj dozvoli i etažiranju.

Radite li sve discipline ili samo arhitekturu?

Sve discipline koje projekat traži, kroz jedan ugovor i jednog sagovornika. Biro raspolaže sa devet ličnih licenci Inženjerske komore Srbije i licencom firme za izradu urbanističko-tehničkih dokumenata, pa se koordinacija ne prebacuje na investitora.

Šta ako plan dozvoljava manje nego što mi treba?

Prvo se proverava da li je ostvarivi kapacitet zaista iscrpljen — u praksi se kvadrati češće gube na tumačenju nego na planu. Ako je plan zaista granica, ostaju putevi kroz urbanistički projekat gde ga plan predviđa, promena strukture ili preispitivanje same lokacije. Odgovor se dobija pre projekta, u analizi potencijala parcele.

Projektujete li van Pomoravlja?

Da, na teritoriji cele Srbije. Poslovi biroa izvedeni su u Beogradu, Kragujevcu, Obrenovcu, Zaječaru i Paraćinu, a udaljenost ne utiče na rok jer se postupak vodi elektronski.