Usluge · Od tehničkog pregleda do lista nepokretnosti
Upotrebna dozvola i uknjižba
Objekat nije završen kada se skine skela. Završen je kada ima upotrebnu dozvolu i kada je upisan u katastar — do tada se ne može uredno prodati ni opteretiti hipotekom. Ova strana pokriva poslednji deo puta: nadzor u toku gradnje, tehnički pregled, upotrebnu dozvolu i upis.
Kratak odgovorUpotrebnu dozvolu izdaje isti organ koji je izdao građevinsku, rešenjem, u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva. Pre toga objekat prolazi tehnički pregled, koji vrši komisija licenciranih inženjera koji nisu učestvovali u projektovanju, izvođenju ni nadzoru. Za objekte kategorije A tehnički pregled se ne vrši. Posle dozvole katastar upisuje objekat i posebne delove po službenoj dužnosti, u roku od pet radnih dana.
Poslednja faza, korak po korak
1 · Stručni nadzor u toku gradnje
Licencirani nadzorni organ koji obezbeđuje investitor — traje koliko i gradnja
2 · Tehnički pregled
Komisija licenciranih inženjera, nezavisna od projekta i izvođenja
3 · Potvrde o priključenju
Imaoci javnih ovlašćenja — za njih zakonski rok ne postoji
4 · Rešenje o upotrebnoj dozvoli
Organ koji je izdao građevinsku dozvolu · zakonski rok 5 radnih dana od urednog zahteva
5 · Upis u katastar
Organ dostavlja katastru u roku od 5 radnih dana od pravnosnažnosti; katastar upisuje svojinu u roku od 7 dana od dostavljanja
6 · Etažiranje
Upis posebnih delova — tek tada se stan prodaje kao nepokretnost
Navedeni rokovi su zakonski rokovi organa, ne obećanja — u praksi se redovno prekoračuju. Vreme pripreme dokumentacije, vreme komisije i vreme imalaca javnih ovlašćenja nisu u njima.
1. Stručni nadzor — jedina kontrola dok se još može popraviti
Investitor obezbeđuje stručni nadzor u toku građenja objekta za koji je izdata građevinska dozvola. Nadzorni organ mora ispunjavati uslove za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača, dakle imati odgovarajuću licencu — nije reč o poverljivom čoveku sa gradilišta.
Nadzor kontroliše usklađenost sa dozvolom i projektom, kvalitet, količine, ateste i, što je najvažnije, radove koji se kasnije ne mogu proveriti. Sve upisuje u građevinski dnevnik. Ono što nije zabeleženo dok je bilo vidljivo, kasnije se ne dokazuje.
Detaljno: Stručni nadzor: šta radi i ko sme da ga vrši
2. Tehnički pregled — nezavisna komisija
Tehnički pregled obezbeđuje investitor, a vrši ga komisija licenciranih inženjera koji nisu učestvovali u projektovanju, izvođenju ni nadzoru tog objekta. Isti princip nezavisnosti kao kod tehničke kontrole projekta, samo na kraju umesto na početku.
Za objekte kategorije A tehnički pregled se ne vrši, a postoji i drugi slučaj u kojem ga nema. Zato se kategorija objekta određuje na početku postupka — ona utiče i na to kako izgleda njegov kraj.
Detaljno: Tehnički pregled, komisija i tri ishoda
3. Rešenje o upotrebnoj dozvoli
Upotrebnu dozvolu izdaje isti organ koji je izdao građevinsku dozvolu, rešenjem, u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva.
Reč „uredan“ nosi ceo teret. Rok ne počinje da teče dok zahtev nije potpun, pa je u praksi vreme do dozvole vreme prikupljanja priloga — potvrda o priključenju, izveštaja komisije, elaborata — a ne vreme odlučivanja organa.
Detaljno: Zahtev za upotrebnu dozvolu i rokovi
4. Priključci — tiha prepreka pred samim krajem
Potvrde o priključenju na infrastrukturu prilažu se na tehničkom pregledu. Imaoci javnih ovlašćenja nemaju rok kao nadležni organ i za njih ne važi fikcija pozitivnog odgovora, pa se ovde postupak zna zaustaviti kada je sve ostalo gotovo.
To je razlog zašto se priključci planiraju na početku, u fazi lokacijskih uslova, a ne kada objekat već stoji.
Detaljno: Priključci na infrastrukturu
5. Upis u katastar po službenoj dužnosti
Za objekat sa upotrebnom dozvolom upis objekta i posebnih delova vrši se po službenoj dužnosti, na osnovu elaborata geodetskih radova i upotrebne dozvole. Rok katastra po službenoj dužnosti je pet radnih dana.
Ako dozvola ne sadrži sve podatke, upis ide na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza stalnog sudskog veštaka. To je dodatni korak koji se izbegava tako što se podaci provere pre nego što rešenje bude izdato.
Detaljno: Etažiranje i upis posebnih delova
6. Etažiranje — kada stan postane nepokretnost
Kod objekata sa više posebnih delova jedan dokument odlučuje o svemu: specifikacija posebnih delova. Ona određuje šta je čiji stan, šta je zajednički deo i kako će izgledati list nepokretnosti.
Objekat bez dozvole može se evidentirati samo na osnovu elaborata, uz zabeležbu. To nije pun upis — takva nepokretnost se teže prodaje i teže služi kao sredstvo obezbeđenja.
Detaljno: Kako stan postane nepokretnost
Šta radimo mi
Art Proing vodi investitora kroz završnu fazu — organizuje stručni nadzor, priprema dokumentaciju za tehnički pregled, podnosi zahtev za upotrebnu dozvolu i vodi objekat do upisa u katastar. Ako smo radili i projekat, ovaj deo je nastavak istog posla i nema predaje između dve firme.
Najčešće nas zovu kada je objekat već sagrađen, a dokumentacija nepotpuna. I to se rešava, samo duže i skuplje nego da je planirano od početka.
Od čega zavisi cena
Na cenu ovog dela utiču kategorija objekta, jer ona određuje da li tehničkog pregleda uopšte ima; broj posebnih delova, jer specifikacija za zgradu sa dvadeset stanova nije isti posao kao za porodičnu kuću; stanje zatečene dokumentacije; i to da li je potreban projekat izvedenog objekta zato što se odstupilo od dozvole.
Ako se od projekta odstupilo, to je najskuplja stavka u celoj fazi — i jedina koja se u potpunosti mogla izbeći urednim nadzorom.
Česta pitanja
Koliko traje izdavanje upotrebne dozvole?
Upotrebnu dozvolu izdaje isti organ koji je izdao građevinsku dozvolu, rešenjem, u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva. Ključna reč je uredan — rok ne teče dok zahtev nije potpun. Pre toga objekat mora da prođe tehnički pregled, a njegovo trajanje zavisi od komisije i od toga koliko je dokumentacija spremna.
Ko vrši tehnički pregled i ko u komisiji ne sme da bude?
Tehnički pregled obezbeđuje investitor, a vrši ga komisija licenciranih inženjera koji nisu učestvovali u projektovanju, izvođenju ni nadzoru tog objekta. Zahtev nezavisnosti je apsolutan i njegova povreda je razlog da se ceo pregled ospori.
Da li je tehnički pregled uvek obavezan?
Ne. Za objekte kategorije A tehnički pregled se ne vrši. Postoji i drugi slučaj u kojem ga nema. Zbog toga se kategorija objekta utvrđuje na početku postupka — ona određuje i da li ćete uopšte imati ovu fazu.
Da li mi treba stručni nadzor i kada nije obavezan?
Investitor obezbeđuje stručni nadzor u toku građenja objekta za koji je izdata građevinska dozvola. Nadzorni organ mora ispunjavati uslove za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača, dakle imati odgovarajuću licencu. Postoje slučajevi u kojima nadzor nije obavezan, i vezani su za vrstu i kategoriju objekta.
Kako se objekat upisuje u katastar posle upotrebne dozvole?
Za objekat sa upotrebnom dozvolom upis objekta i posebnih delova vrši se po službenoj dužnosti, na osnovu elaborata geodetskih radova i upotrebne dozvole. Rok katastra po službenoj dužnosti je pet radnih dana. Ako dozvola ne sadrži sve podatke, upis ide na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza stalnog sudskog veštaka.
Šta ako objekat nema upotrebnu dozvolu?
Objekat bez dozvole može se evidentirati samo na osnovu elaborata geodetskih radova, uz zabeležbu da nije izdata upotrebna dozvola. To nije isto što i pun upis — takva nepokretnost se teže prodaje i teže se na njoj zasniva hipoteka.
Objekat je završen — šta sada
Pošaljite podatke o objektu i građevinskoj dozvoli. Javljamo se sa spiskom onoga što nedostaje za tehnički pregled i sa ponudom za vođenje postupka do lista nepokretnosti.
Ostali vodiči
Svi tekstovi na jednom mestu: Blog
Projekte potpisuje Nikola Bogdanović, mast. inž. arh. Biro raspolaže sa devet ličnih licenci Inženjerske komore Srbije i licencom firme za izradu urbanističko-tehničkih dokumenata — više o birou i o licencama stoji na strani o nama. Radimo na teritoriji cele Srbije; pregled po gradovima i regionima je na strani gde radimo.