Usluge · Šta smete na postojećem objektu i po kom osnovu
Adaptacija i rekonstrukcija
Radovi na postojećem objektu izgledaju jednostavnije od nove gradnje, a pravno su često komplikovaniji. Jedna reč u opisu zahvata — adaptacija ili rekonstrukcija — menja koji akt vam treba, koliko dokumentacije se radi i koliko sve traje. Ova strana objašnjava kako se ta granica postavlja.
Kratak odgovorZahvati na postojećem objektu idu jednim od tri puta: bez ijednog akta, po rešenju iz člana 145, ili uz punu građevinsku dozvolu. Adaptacija i sanacija najčešće idu po članu 145; dogradnja uvek traži dozvolu. Granica je jasna: čim se dirne konstruktivni element ili spoljni izgled, to više nije adaptacija. Kod rekonstrukcije i sanacije obavezna je procena nosivosti postojeće konstrukcije.
Koji akt za koji zahvat
Tekuće održavanje
Ne dira se ni konstrukcija ni gabarit — ne pribavlja se akt organa nadležnog za građevinsku dozvolu
Adaptacija
Organizacija prostora i oprema istog kapaciteta — rešenje po članu 145
Sanacija
Popravka ili zamena konstruktivnih elemenata — rešenje po članu 145 uz procenu nosivosti
Promena namene
Sa radovima ili bez njih — rešenje po članu 145
Rekonstrukcija
Gabarit, volumen i osnovni zahtevi za objekat — zavisi od zahvata; procena nosivosti obavezna
Dogradnja i nadziđivanje
Izlazak izvan postojećeg gabarita — puna građevinska dozvola
Kvalifikacija zahvata se utvrđuje pre naručivanja dokumentacije, a kod graničnih slučajeva dokazuje po definicijama iz člana 2 Zakona. I kod tekućeg održavanja ostaju obaveze iz drugih posebnih propisa.
1. Četiri pojma koja se stalno mešaju
Adaptacija je promena organizacije prostora u objektu i zamena uređaja i opreme istog kapaciteta. Rekonstrukcija je zahvat u gabaritu i volumenu kojim se utiče na ispunjavanje osnovnih zahteva za objekat. Sanacija je popravka ili zamena konstruktivnih elemenata. Dogradnja je izgradnja novog prostora izvan postojećeg gabarita, uključujući nadziđivanje.
Razlika nije terminološka nego finansijska. Od nje zavisi da li vam treba rešenje po članu 145 ili puna građevinska dozvola, koliko dokumentacije se radi i koliko postupak traje.
Detaljno: Adaptacija, rekonstrukcija, sanacija i dogradnja
2. Po kom osnovu ide vaš zahvat
Zahvati na postojećem objektu idu jednim od tri puta: bez ijednog akta, po rešenju iz člana 145, ili uz punu građevinsku dozvolu. Član 145 pokriva najveći deo onoga što investitori zaista rade — adaptaciju, sanaciju, investiciono održavanje, promenu namene, pomoćne objekte, unutrašnje instalacije.
Osnov je idejni projekat, a uz zahtev ide i izjava investitora i odgovornog projektanta o usaglašenosti sa merama zaštite životne sredine — koju nadležni organ ne proverava. Odgovornost ostaje na potpisnicima.
Detaljno: Rešenje po članu 145: kada je dovoljno
3. Granica koja odlučuje o svemu
Pravilo je kratko: čim se dirne konstruktivni element ili spoljni izgled, to više nije adaptacija. Isti zahvat opisan kao „malo pomeranje zida“ i kao „uklanjanje nosivog zida“ vodi u dva potpuno različita postupka.
Kod graničnih slučajeva kvalifikacija se ne pretpostavlja nego dokazuje tačku po tačku, po definicijama iz člana 2 Zakona. To je posao koji se radi pre nego što se bilo šta naruči ili poruši.
Detaljno: Procena nosivosti postojeće konstrukcije
4. Procena nosivosti — i kod sanacije
Kod rekonstrukcije i kod sanacije tehnički opis sadrži procenu nosivosti i stabilnosti konstrukcije postojećeg objekta, kojom se utvrđuje mogućnost izvođenja projektovanih radova.
Odredba obuhvata oba slučaja. U praksi se često čita kao da važi samo za rekonstrukciju, pa se kod sanacije preskoči — iako je sanacija po definiciji zahvat na konstruktivnim elementima.
Detaljno: Kada je procena obavezna
5. Promena namene prostora
Promena namene ide takođe po članu 145, u dve varijante: sa izvođenjem radova i bez njih. Prvo pitanje nije kako će prostor izgledati nego da li planski dokument na toj lokaciji uopšte dopušta traženu namenu.
Ako ne dopušta, put vodi preko urbanističkog projekta ili izmene plana — postupci koji traju znatno duže. A kada se promena sprovede, posao nije gotov dok se nova namena ne upiše u katastar.
Detaljno: Promena namene prostora
6. Objekti bez dokumentacije
Kod starijih objekata projektna dokumentacija često ne postoji ili ne odgovara izvedenom stanju. Bez nje se ne može pouzdano utvrditi ni tip zahvata ni nosivost konstrukcije.
Rešenje je snimanje postojećeg stanja, po potrebi i ispitivanje materijala. To je zaseban posao sa svojom cenom i svojim rokom — i ozbiljna ponuda ga navodi kao zasebnu stavku, a ne skriva u ukupnom iznosu.
Detaljno: Kako uporediti ponude za projektovanje
Šta radimo mi
Art Proing prvo utvrđuje po kom osnovu vaš zahvat ide — i to je posao koji radimo pre nego što se dogovorimo o bilo čemu drugom. Zatim izrađujemo idejni projekat i ostalu dokumentaciju, i vodimo postupak do rešenja.
Kod objekata bez dokumentacije radimo i snimanje postojećeg stanja. Tu stavku uvek navodimo odvojeno, jer ona ume da bude značajan deo ukupnog posla i nije pošteno sakriti je u jedan iznos.
Od čega zavisi cena
Na cenu utiču tip zahvata, jer on određuje koji je akt potreban i koliko dokumentacije se radi; stanje zatečene dokumentacije i da li je potrebno snimanje postojećeg stanja; da li se dira konstrukcija, pa je potrebna procena nosivosti; da li je objekat u zgradi, pa ulaze i pravila o zajedničkim delovima; i da li se uz rešenje traži i projekat za izvođenje.
Zbog toga je opis zahvata u jednoj rečenici nedovoljan za ozbiljnu procenu. Nekoliko pitanja na početku štedi mnogo kasnije.
Česta pitanja
Treba li mi dozvola za adaptaciju stana?
Najčešće ne treba građevinska dozvola nego rešenje o odobrenju izvođenja radova iz člana 145. Ali to važi dok zahvat ostaje adaptacija — promena organizacije prostora i zamena opreme istog kapaciteta. Čim se dirne konstruktivni element ili spoljni izgled, zahvat prelazi u rekonstrukciju i menjaju se i dokumentacija i obaveze.
Koja je razlika između adaptacije, rekonstrukcije, sanacije i dogradnje?
Adaptacija menja organizaciju prostora unutar objekta. Rekonstrukcija je zahvat u gabaritu i volumenu kojim se utiče na ispunjavanje osnovnih zahteva za objekat. Sanacija je popravka ili zamena konstruktivnih elemenata. Dogradnja je izlazak izvan postojećeg gabarita, uključujući nadziđivanje — i jedina od te četiri koja uvek traži građevinsku dozvolu.
Smem li da uklonim zid u stanu?
Zavisi od toga da li zid učestvuje u prenosu opterećenja. Pregradni zid najčešće ostaje u okviru adaptacije. Nosivi zid znači rekonstrukciju, obaveznu procenu nosivosti postojeće konstrukcije i drugačiji postupak. To se ne procenjuje na licu mesta nego uvidom u dokumentaciju, a kada je nema — snimanjem postojećeg stanja.
Kako se menja namena prostora iz stana u lokal?
Promena namene ide po članu 145, u varijanti sa izvođenjem radova ili bez njih. Pre svega ostalog proverava se da li planski dokument na toj lokaciji dopušta traženu namenu — ako ne dopušta, postupak dalje nema smisla. Na kraju se nova namena upisuje u katastar.
Šta ako za objekat ne postoji projektna dokumentacija?
Kod starijih objekata to je čest slučaj. Radi se snimanje postojećeg stanja, a po potrebi i ispitivanje materijala. To je zaseban posao sa svojom cenom i rokom i o njemu treba razgovarati na početku, jer bez njega nije moguće ni odrediti tip zahvata ni proceniti nosivost.
Da li kod radova po članu 145 treba projekat za izvođenje?
Ne uvek, ali ni retko. Projekat za izvođenje obavezan je i kod radova po članu 145 kada se traži saglasnost organa za zaštitu od požara na taj projekat, i kod rekonstrukcije — osim za objekte kategorije A. Uverenje da se kod člana 145 radi samo idejni projekat je jedna od najčešćih grešaka u planiranju.
Recite šta planirate da dirate
Pošaljite opis zahvata i podatke o postojećem objektu. Prvo utvrđujemo po kom osnovu vaš zahvat ide — jer od toga zavisi i obim dokumentacije i cena — a zatim šaljemo ponudu.
Ostali vodiči
Svi tekstovi na jednom mestu: Blog
Projekte potpisuje Nikola Bogdanović, mast. inž. arh. Biro raspolaže sa devet ličnih licenci Inženjerske komore Srbije i licencom firme za izradu urbanističko-tehničkih dokumenata — više o birou i o licencama stoji na strani o nama. Radimo na teritoriji cele Srbije; pregled po gradovima i regionima je na strani gde radimo.