Projektovanje nije jedan posao nego niz faza, i svaka od njih odgovara na drugo pitanje. Ova strana objašnjava šta se radi u kojoj fazi, koji elaborati idu uz projekat, ko radi tehničku kontrolu i po čemu se dve ponude uopšte mogu porediti.

1. Šest vrsta tehničke dokumentacije — i zašto to nije birokratija

Zakon o planiranju i izgradnji, u članu 116, poznaje šest vrsta tehničke dokumentacije: generalni projekat, idejno rešenje, idejni projekat, projekat za građevinsku dozvolu, projekat za izvođenje i projekat izvedenog objekta. Generalni projekat izrađuje se samo uz prethodnu studiju opravdanosti, za objekte iz člana 133 koji se finansiraju iz budžeta — u uobičajenoj gradnji ga nema, pa se u praksi radi o preostalih pet. Svaka odgovara na drugo pitanje i nastaje u drugom trenutku.

Najskuplja greška je naručiti pogrešnu fazu. Investitor koji plati pun projekat pre nego što se proveri da li je zamisao moguća na toj parceli plaća dvaput.

Detaljno: Idejno rešenje, PGD i PZI — šta dobijate u kojoj fazi

2. Idejno rešenje — provera pre nego što se troši

Idejno rešenje odgovara na jedno pitanje: da li je ono što ste zamislili uopšte moguće na toj parceli, u okviru pravila plana. To je najjeftiniji dokument u celom nizu i jedini koji može da spreči da se ostatak novca potroši uzalud.

Kada dozvola nije potrebna, umesto njega se radi idejni projekat. To je različit dokument sa različitom svrhom, ne skraćena verzija istog.

Detaljno: Faze projekta: IDR, IDP, PGD, PZI

3. Projekat za građevinsku dozvolu

Projekat za građevinsku dozvolu je set na osnovu koga nadležni organ izdaje rešenje. Njegov obavezan sastav ne bira projektant — određuju ga kategorija i klasifikacija objekta.

Zato se sastav dokumentacije utvrđuje na početku, a ne u toku rada. Naknadno otkrivanje da nedostaje ceo elaborat znači i novac i izgubljene nedelje.

Detaljno: Kategorija objekta određuje sastav dokumentacije

4. Tehnička kontrola — nezavisna provera pre podnošenja

Tehničku kontrolu projekta za građevinsku dozvolu vrši privredno društvo registrovano za projektovanje, preko licenciranih vršilaca koji nisu učestvovali u izradi tog projekta. Nezavisnost nije formalnost nego uslov.

Rezultat je izveštaj sa zaključkom i merama. Ovo je faza koja se najčešće potceni u planiranju vremena, pa postupak stane na korak od podnošenja zahteva.

Detaljno: Tehnička kontrola projekta

5. Elaborat energetske efikasnosti i energetski pasoš

Elaborat energetske efikasnosti je deo tehničke dokumentacije i izrađuje ga odgovorni inženjer za energetsku efikasnost zgrada. Energetski pasoš je nešto drugo — sertifikat o energetskim svojstvima koji izdaje ovlašćena organizacija sa najmanje dva licencirana inženjera.

Ta dva dokumenta se u razgovoru stalno mešaju, a nastaju u različitim trenucima i naplaćuju se odvojeno. Ponuda koja ih ne razdvaja je nepotpuna.

Detaljno: Elaborat energetske efikasnosti i energetski pasoš

6. Zaštita od požara

Elaborat zaštite od požara nije bezuslovan prilog projekta za građevinsku dozvolu. Po članu 57 Pravilnika o sadržini tehničke dokumentacije prilaže se samo ako je prema uslovima organa nadležnog za zaštitu od požara za objekat predviđena izrada glavnog projekta zaštite od požara i pribavljanje saglasnosti na projekat za izvođenje.

Te dve stvari nisu alternativa jedna drugoj nego dve faze istog posla: elaborat prati projekat za građevinsku dozvolu, glavni projekat zaštite od požara izrađuje se kasnije, a projekat za izvođenje mora biti usklađen sa njim. Za koje se objekte saglasnost uopšte traži propisuje Zakon o zaštiti od požara — za veći deo objekata daje je područna jedinica nadležnog organa, a za posebne vrste objekata Ministarstvo. To je stavka koja ume znatno da pomeri i cenu i rok.

Detaljno: Elaborat i glavni projekat zaštite od požara

7. Projekat za izvođenje, predmer i predračun

Projekat za izvođenje je dokumentacija po kojoj se zaista gradi. Predmer je popis pozicija radova sa opisom, jedinicom mere i količinom; predračun te količine množi jediničnim cenama.

Propis predmer i predračun izričito traži samo kod projekata sa učešćem javnih sredstava. Za privatnog investitora to je stvar ugovora sa projektantom — ali bez njega tri ponude izvođača nisu uporedive, jer svaki računa svoj obim.

Detaljno: Predmer i predračun

8. Kako uporediti dve ponude za projektovanje

Uporediva ponuda ima devet elemenata: klasifikacioni broj i kategoriju objekta, pravni osnov uz svaku grupu usluga, faze sa rekapitulacijom, elaborate kao zasebne stavke, rok izrade odvojen od rokova organa, dinamiku plaćanja po fazama, šta nije obuhvaćeno, obaveze investitora i rok važenja.

Ponuda koja daje jedan ukupan iznos bez tog razdvajanja nije jeftinija — samo je manje razumljiva. Razlika se pojavi kasnije, kao stavka koja „nije bila predmet ponude“.

Detaljno: Šta mora da sadrži ponuda za projektovanje

Šta radimo mi

Art Proing radi kompletnu tehničku dokumentaciju — od idejnog rešenja do projekta izvedenog objekta — i organizuje elaborate i tehničku kontrolu kod nezavisnih vršilaca. Vi dobijate jedan sagovornik umesto pet.

Ponudu pišemo po fazama, sa elaboratima kao zasebnim stavkama i sa jasno navedenim onim što nije obuhvaćeno. To je isti kriterijum po kojem u tekstu ispod predlažemo da procenjujete i tuđe ponude.

Od čega zavisi cena projektovanja

Cena zavisi od kategorije i klasifikacije objekta, jer one određuju obavezan sastav dokumentacije; od broja potrebnih elaborata; od toga da li se radi samo projekat za građevinsku dozvolu ili i projekat za izvođenje; od složenosti priključaka; i od toga da li lokacija traži urbanistički projekat pre svega ostalog.

Zato jedan ukupan iznos bez razdvojenih faza ne govori mnogo. Uporedivo je samo ono što je razloženo na iste stavke.

Česta pitanja

Koja dokumentacija mi treba — IDR, PGD ili PZI?

Zavisi od toga gde ste u postupku. Idejno rešenje odgovara na pitanje da li je zamisao uopšte moguća na toj parceli. Projekat za građevinsku dozvolu je set na osnovu koga nadležni organ izdaje dozvolu. Projekat za izvođenje je dokumentacija po kojoj se zaista gradi. Zakon poznaje šest vrsta tehničke dokumentacije (član 116), pa se izbor ne radi po osećaju nego prema fazi i vrsti zahvata.

Može li tehničku kontrolu da radi isti biro koji je radio projekat?

Ne. Tehničku kontrolu vrši privredno društvo registrovano za projektovanje, preko licenciranih vršilaca koji nisu učestvovali u izradi tog projekta. To je zahtev nezavisnosti i najčešće mesto na kojem se postupak zaustavi, jer se planira prekasno.

Da li mi treba elaborat energetske efikasnosti?

Elaborat energetske efikasnosti je deo tehničke dokumentacije i izrađuje ga odgovorni inženjer za energetsku efikasnost zgrada. Odvojeno od njega postoji energetski pasoš — sertifikat o energetskim svojstvima — koji izdaje ovlašćena organizacija sa najmanje dva licencirana inženjera. To su dva različita dokumenta i naplaćuju se odvojeno.

Kada je potreban glavni projekat zaštite od požara?

Elaborat zaštite od požara nije bezuslovan prilog projekta za građevinsku dozvolu: po članu 57 Pravilnika o sadržini tehničke dokumentacije prilaže se samo ako je prema uslovima organa nadležnog za zaštitu od požara za objekat predviđena izrada glavnog projekta zaštite od požara i pribavljanje saglasnosti na projekat za izvođenje. Te dve stvari nisu alternativa nego dve faze istog posla: elaborat prati PGD, glavni projekat se izrađuje kasnije, a projekat za izvođenje mora biti usklađen sa njim.

Da li projekat za građevinsku dozvolu sadrži predmer i predračun?

Ne obavezno. Propis predmer i predračun izričito traži samo kod projekata sa učešćem javnih sredstava. Za privatnog investitora to je stvar ugovora sa projektantom — i vredi ga tražiti, jer bez njega tri ponude izvođača nisu uporedive.

Kako da uporedim dve ponude za projektovanje?

Uporediva ponuda ima devet elemenata: klasifikacioni broj i kategoriju objekta, pravni osnov uz svaku grupu usluga, faze sa rekapitulacijom, elaborate kao zasebne stavke, rok izrade odvojen od rokova organa, dinamiku plaćanja po fazama, šta nije obuhvaćeno, obaveze investitora i rok važenja. Ako ponuda daje samo jedan ukupan iznos, poređenje sa drugom ponudom gotovo uvek vara.

Ostali vodiči

Svi tekstovi na jednom mestu: Blog

Nikola Bogdanović, mast. inž. arh., Art Proing, Paraćin. Tekst je informativnog karaktera i ne zamenjuje uslove nadležnog organa za konkretnu lokaciju. Propisi se menjaju — pre odluke proverite važeće stanje ili nas pitajte.