Kod poslovnog i javnog objekta planski dokument nije jedini propis koji određuje šta se sme izgraditi. Preko njega dolazi još jedan sloj — posebni propisi za konkretnu namenu. Oni određuju kapacitet, širine izlaza, svetle visine, broj sanitarnih uređaja, uslove za pripremu hrane, pristupačnost i režim evakuacije. Kada se taj sloj proveri tek u fazi projekta za građevinsku dozvolu, ispravka košta kvadrate.

Zbog čega je ovo druga vrsta posla

Kod stambene zgrade program je poznat i ponovljiv. Kod poslovnog i javnog objekta program se izvodi iz namene i iz propisa koji tu namenu uređuju, pa se prvo mora utvrditi šta je tačan kapacitet objekta — broj gostiju, broj učenika, broj zaposlenih, broj radnih mesta — jer iz tog broja onda sledi gotovo sve ostalo: površina, evakuacioni putevi, sanitarni blok, broj parking mesta i kategorija ugroženosti od požara.

Zato se kod ovih objekata kontrolni proračun kapaciteta radi na početku, pre nego što se dispozicija zaključa. Na svečanoj sali u Zaječaru normativ za parkiranje po planu iznosio je 42 mesta, a projektovano je 85 — jer je stvarni režim korišćenja objekta sa 330 gostiju tražio više od zakonskog minimuma da bi objekat uopšte funkcionisao.

Šta konkretno radimo

• Utvrđivanje programa i kapaciteta — iz namene, očekivanog broja korisnika i posebnih propisa za tu delatnost.
• Provera planskog osnova — da li plan uopšte dozvoljava traženu namenu na toj parceli, u kom obimu i uz koje uslove. Kod nepoznate lokacije to je posao analize potencijala parcele.
• Idejno rešenje i sve naredne faze — IDR, PGD i PZI, sa svim delovima koje kategorija objekta zahteva.
• Sve inženjerske discipline — arhitektura, konstrukcija, hidrotehnika, elektroenergetika, telekomunikacije, mašinstvo sa ventilacijom i klimatizacijom, saobraćaj i spoljno uređenje.
• Tehnološki deo gde ga namena traži — kuhinjski blok po HACCP načelima, radionice, laboratorije, servisni prostori.
• Elaborati — zaštita od požara sa utvrđivanjem kategorije ugroženosti i pribavljanjem saglasnosti, energetska efikasnost, geodetska i geomehanička podloga.
• Pristupačnost — rešenja za nesmetano kretanje osoba sa invaliditetom, obavezna kod objekata javne namene.
• Vođenje postupka do građevinske dozvole i, po završetku radova, do upotrebne dozvole.

Namene koje pokrivamo

Poslovni i upravni objekti, trgovački i uslužni prostori, ugostiteljski objekti i sale za događaje, objekti obrazovanja i učeničkog standarda, sportski i objekti kulture, benzinske stanice, industrijski i proizvodni objekti sa pratećim sadržajima, kao i dogradnje i rekonstrukcije postojećih poslovnih objekata u radu.

Iz prakse biroa

• Svečana sala, Zaječar — poslovni objekat na parceli od 5.876 m², neto površina 903 m², sala 554,46 m² za 330 gostiju, svetla visina 5,00 m, kuhinjski blok po HACCP načelima, 85 parking mesta. Izrađene sve faze i sve discipline — IDR, PGD i PZI.
• Trening centar dualnog obrazovanja, Paraćin — javni objekat, investitor Republika Srbija, BRGP 1.806,42 m², spratnost Pr+1, čista visina radionica 5,60 m, 28 parking mesta i dva mesta za autobuse.
• Učenički dom, Paraćin — objekat učeničkog standarda.

Kroz biro su prošli i više benzinskih stanica, nadzor na dogradnji fabrike Mondi, idejno rešenje dogradnje fabrike Yuhor i više projekata za Srpsku fabriku stakla. Ceo izbor stoji na strani projekti.

Za javne naručioce

Kod objekata koji se finansiraju javnim sredstvima dokumentacija mora da izdrži i proveru koja nema veze sa gradnjom — reviziju, kontrolu namenskog trošenja i postupak javne nabavke radova. Zato se u tim poslovima posebno pazi na dve stavke: predmer i predračun koji je jednoznačan i po kome se ponude izvođača mogu porediti stavku po stavku, i potpuna usklađenost delova projekta među disciplinama, jer se tehnička kontrola najčešće zaustavlja upravo na nesaglasjima između delova, a ne na grešci u proračunu.

Šta ovo nije

Ne radimo enterijer kao zasebnu uslugu i ne bavimo se legalizacijom. Kod objekata u radu koji se dograđuju ili im se menja namena, posao ide preko adaptacije i rekonstrukcije, gde je prvi korak provera pravnog osnova i, kada se dira konstrukcija, procena nosivosti postojeće konstrukcije.

Šta nam šaljete

Broj katastarske parcele i katastarska opština, planirana namena i očekivani kapacitet — broj gostiju, korisnika ili zaposlenih. Ako postoje, korisni su i list nepokretnosti, informacija o lokaciji, katastarsko-topografski plan, a kod rekonstrukcije i postojeća dokumentacija objekta.

Česta pitanja

Da li plan uvek dozvoljava poslovnu namenu?

Ne. Planski dokument za svaku zonu propisuje dozvoljene i zabranjene namene, a kod nekih delatnosti postavlja i dodatne uslove — minimalnu površinu parcele, obavezno rešavanje parkiranja na parceli ili udaljenost od stambenih objekata. To je prva provera koja se radi, pre svega ostalog.

Kada je obavezna procena uticaja na životnu sredinu?

Zavisi od namene i kapaciteta objekta. Postoji lista projekata za koje je procena obavezna i lista za koje se podnosi zahtev za odlučivanje o potrebi procene. Razlika između to dvoje je razlika između nijednog i nekoliko meseci dodatnog postupka, pa se proverava na početku.

Ko izrađuje tehnološki projekat kuhinje ili radionice?

Tehnološki deo se radi u saradnji sa inženjerom odgovarajuće struke i ugrađuje se u projekat, jer on određuje raspored prostorija, instalacije, ventilaciju i puteve kretanja namirnica odnosno materijala. Kada investitor ima svog tehnologa ili dobavljača opreme, radi se po njegovoj šemi.

Da li javni objekat mora imati komisijski tehnički pregled?

Kod objekata viših kategorija tehnički pregled vrši komisija, a ne pojedinac, i to se planira unapred jer utiče na rok do upotrebne dozvole. Sastav komisije, šta se prilaže i koji su rokovi opisano je u tekstu o tehničkom pregledu.

Radite li za naručioce iz javnog sektora?

Da. Trening centar dualnog obrazovanja u Paraćinu rađen je za Republiku Srbiju, preko Kancelarije za dualno obrazovanje i Nacionalni okvir kvalifikacija.