Deo vodiča: Građevinska dozvola — ceo postupak
Investitor kupi parcelu, dogovori projektanta i očekuje da za mesec dana ima lokacijske uslove. Onda mu iz opštine kažu rečenicu koju prvi put čuje: za ovu lokaciju plan traži urbanistički projekat. To nije prepreka nego korak — ali korak koji ima svoje rokove, svoju licencu i svoju javnu prezentaciju.
Kratak odgovor: Urbanistički projekat je urbanističko-tehnički dokument kojim se razrađuje lokacija kada to plan predvidi. Izrađuje ga pravno lice iz registra, pod rukovodstvom odgovornog urbaniste arhitektonske struke. Postupak: javna prezentacija 7 dana → organ u 3 dana dostavlja komisiji za planove sa primedbama → komisija ima 30 dana za proveru → potvrda nadležnog organa. Plan ne može da menja — može samo da precizira namene u okviru kompatibilnosti koje je plan već dozvolio.
Gde urbanistički projekat stoji u sistemu
Nije planski dokument i nije tehnička dokumentacija. To je urbanističko-tehnički dokument — sredstvo za sprovođenje plana na jednoj konkretnoj lokaciji. Stoji između plana i lokacijskih uslova, i jedini je od tri koji ide na javnu prezentaciju.
Izrađuje se u dva slučaja: radi urbanističko-arhitektonske razrade lokacije i radi oblikovanja površine javne namene — i to onda kada to predvidi urbanistički plan, prostorni plan jedinice lokalne samouprave ili prostorni plan područja posebne namene.
Obaveza dakle ne zavisi od veličine objekta. Mala parcela u zoni koju plan uslovljava razradom traži urbanistički projekat; velika parcela u zoni sa razrađenim pravilima građenja ga ne traži.
Šta sadrži
- situaciono rešenje — položaj objekata na lokaciji sa svim regulacijama;
- kompozicioni plan — odnos volumena, visina i otvorenih prostora;
- idejna rešenja objekata;
- prikaz saobraćajne i komunalne infrastrukture;
- tehnički opis.
Važno razgraničenje: ovo nije projekat po kome se gradi. Urbanistički projekat dokazuje da se zamišljeni sadržaj može smestiti na lokaciju u skladu sa planom. Tek posle njega idu idejno rešenje, pa lokacijski uslovi — IDR se prilaže uz zahtev za njih — a zatim PGD i PZI.
Ko sme da ga izradi
Izrađuje ga privredno društvo odnosno drugo pravno lice upisano u odgovarajući registar, a izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke sa odgovarajućom licencom.
To je detalj koji investitori redovno previde: licenca odgovornog urbaniste nije isto što i licenca odgovornog projektanta arhitekture. Biro koji odlično radi PGD ne mora imati lice koje sme da potpiše urbanistički projekat — i to se otkriva u trenutku kada je rok već stisnuo.
Postupak i rokovi
| Korak | Rok | Ko postupa |
|---|---|---|
| Javna prezentacija urbanističkog projekta | 7 dana | nadležni organ organizuje |
| Dostavljanje projekta komisiji za planove, sa svim primedbama | 3 dana po isteku prezentacije | nadležni organ |
| Provera usklađenosti sa planom i zakonom | 30 dana | komisija za planove |
| Potvrđivanje urbanističkog projekta | po nalazu komisije | nadležni organ |
Za planiranje kalendara: sam postupak posle predaje traje oko mesec i po u najboljem slučaju, i taj deo se ne može ubrzati boljom dokumentacijom. Ono što se može skratiti je vreme pre predaje — izrada i usklađivanje sa uslovima imalaca javnih ovlašćenja.
Šta urbanistički projekat može, a šta ne
Može: utvrditi promenu i precizno definisanje planiranih namena — ali samo u okviru kompatibilnosti koje je sam plan definisao, i u zakonom propisanoj proceduri.
Ne može: promeniti pravila građenja iz plana — indeks zauzetosti, indeks izgrađenosti, spratnost. Ako je potrebno nešto što plan ne dozvoljava, rešenje nije urbanistički projekat nego izmena planskog dokumenta, što je bitno duži i neizvesniji put.
Ovo je razgraničenje na kome pada najviše očekivanja. Urbanistički projekat je alat za razradu, ne za proširenje prava. O tome kako se ta prava čitaju iz plana pisali smo u tekstu Indeks zauzetosti, indeks izgrađenosti i spratnost.
Šta se dešava ako se preskoči
Postupak staje odmah. Bez potvrđenog urbanističkog projekta ne mogu se izdati lokacijski uslovi za tu lokaciju, pa se ne može ni podneti zahtev za građevinsku dozvolu.
Zato provera da li plan uslovljava razradu ide u prvu analizu lokacije — zajedno sa kapacitetom parcele i procenom doprinosa. Ta tri podatka zajedno daju realan kalendar i realnu cenu, a svaki od njih se dobija pre nego što se novac veže za parcelu.
Gde se u ovom postupku gubi vreme
- Uslovi imalaca javnih ovlašćenja pribavljaju se kasno. Prikaz infrastrukture je sastavni deo projekta; ako se uslovi čekaju posle početka izrade, ceo posao stoji.
- Primedbe sa javne prezentacije. Sedam dana je fiksno, ali obim izmena posle primedbi nije — i to je jedini deo postupka koji se ne može predvideti.
- Koncept se menja posle predaje. Svaka izmena posle početka postupka znači novu prezentaciju, dakle najmanje deset dana nazad.
- Nema licenciranog odgovornog urbaniste. Traženje saradnika u toku postupka je najskuplji način da se izgubi mesec dana.
Česta pitanja
Kada je urbanistički projekat potreban?
Kada je to predviđeno urbanističkim planom, prostornim planom jedinice lokalne samouprave ili prostornim planom područja posebne namene — radi urbanističko-arhitektonske razrade lokacije ili oblikovanja površine javne namene. Obaveza dakle ne dolazi od veličine objekta nego iz samog planskog dokumenta, i proverava se pre nego što se krene u projektovanje.
Šta sadrži urbanistički projekat?
Situaciono rešenje, kompozicioni plan, idejna rešenja objekata, prikaz saobraćajne i komunalne infrastrukture i tehnički opis. To nije projekat po kome se gradi — to je dokument koji dokazuje da se zamišljeni sadržaj može smestiti na lokaciju u skladu sa planom.
Ko izrađuje urbanistički projekat?
Privredno društvo odnosno drugo pravno lice upisano u odgovarajući registar, a izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke sa odgovarajućom licencom. To je posebna licenca — nije isto što i licenca odgovornog projektanta arhitekture.
Koliko traje postupak potvrđivanja urbanističkog projekta?
Nadležni organ organizuje javnu prezentaciju u trajanju od sedam dana. Po isteku tog roka, u roku od tri dana dostavlja projekat komisiji za planove zajedno sa svim pristiglim primedbama. Komisija ima rok od 30 dana da proveri usklađenost sa planskim dokumentom i zakonom, posle čega nadležni organ potvrđuje projekat ako je urađen u skladu sa propisima.
Može li urbanistički projekat da promeni planski dokument?
Ne može da menja plan. Urbanističkim projektom može se utvrditi promena i precizno definisanje planiranih namena, ali samo u okviru kompatibilnosti koje je sam plan definisao i u zakonom propisanoj proceduri. Ako je potrebno ono što plan ne dozvoljava, rešenje nije urbanistički projekat nego izmena planskog dokumenta.
Šta se dešava ako se urbanistički projekat ne uradi kada ga plan traži?
Postupak staje na prvom koraku. Bez potvrđenog urbanističkog projekta ne mogu se izdati lokacijski uslovi za tu lokaciju, pa se ne može ni podneti zahtev za građevinsku dozvolu. Obaveza se zato utvrđuje pre kupovine parcele, a ne pošto je projektovanje već počelo.
Plan traži razradu lokacije?
Art Proing vodi dokumentaciju od urbanističkog projekta do upotrebne dozvole — tim putem je išao i kompleks Sokolis u Kragujevcu. O tome kako se prava iz plana čitaju pisali smo u tekstu Indeks zauzetosti i izgrađenosti, a o koracima do dozvole u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji. Novije teme: šta mora da sadrži ponuda za projektovanje, zaštita od požara u projektu i etažiranje i upis u katastar.
Pošaljite nam katastarsku parcelu i važeći plan — reći ćemo vam da li je urbanistički projekat potreban i koliko realno traje. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji
