Deo vodiča: Upotrebna dozvola i uknjižba
Objekat je završen, skela je skinuta, izvođač je otišao — a investitor još uvek ne sme da ga koristi. Između poslednjeg izvedenog rada i trenutka kada objekat pravno počne da postoji stoje jedan postupak i jedno rešenje: tehnički pregled i upotrebna dozvola. Ovaj tekst objašnjava ko taj postupak vodi, šta se u njemu traži, koliko traje i zbog čega se najčešće zaustavlja.
Kratak odgovor: Upotrebnu dozvolu izdaje isti organ koji je izdao građevinsku dozvolu, rešenjem, u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva. Pre toga objekat mora da prođe tehnički pregled, koji obezbeđuje investitor, a vrši ga komisija licenciranih inženjera koji nisu učestvovali u projektovanju, izvođenju ni nadzoru tog objekta. Za objekte kategorije A tehnički pregled se ne vrši. Bez upotrebne dozvole objekat se ne upisuje u katastar nepokretnosti.
Šta upotrebna dozvola zaista znači
Građevinska dozvola je dozvola da se gradi. Upotrebna dozvola je potvrda da je ono što je izgrađeno podobno za upotrebu — da odgovara izdatoj dozvoli i tehničkoj dokumentaciji, da su instalacije priključene i ispitane, i da nema nedostataka koji ugrožavaju stabilnost objekta ili bezbednost ljudi.
Posledice njenog izostanka nisu papirne. Bez upotrebne dozvole objekat se ne upisuje u katastar nepokretnosti, pa se posebni delovi — stanovi, lokali, garažna mesta — ne mogu uredno prodati, uknjižiti ni založiti. Za investitora koji gradi za tržište to nije formalnost na kraju posla, nego uslov da se investicija uopšte naplati.
Tehnički pregled — ko ga vrši i ko u komisiji ne sme da bude
Tehnički pregled vrši komisija koju obrazuje investitor, ili privredno društvo odnosno drugo pravno lice kojem investitor poveri taj posao. Predsednika i članove komisije određuje investitor odlukom, a članovi moraju imati licence koje odgovaraju vrsti radova koji se pregledaju — arhitektura, konstrukcija, mašinske, elektro i hidrotehničke instalacije, zaštita od požara.
Najvažnije pravilo tog sastava je pravilo o sukobu interesa. U vršenju tehničkog pregleda ne mogu učestvovati lica koja su izradila tehničku dokumentaciju ili studiju o proceni uticaja, lica koja su izvodila radove, vršila stručni nadzor ili vrše inspekcijski nadzor, kao ni lica koja rade na izdavanju građevinske dozvole.
Praktična posledica za investitora: biro koji je projektovao objekat ne može biti u komisiji koja taj isti objekat pregleda. To nije stvar dogovora nego zabrane, i propust se otkriva tek kada je izveštaj već sastavljen — u najgorem mogućem trenutku.
Ako je za objekat predviđen probni rad, u pregled ulaze i period i rezultati probnog rada; komisija ih konstatuje u zapisniku.
Dva slučaja u kojima tehničkog pregleda nema
Objekti kategorije A
Za objekte kategorije A tehnički pregled se ne vrši. Umesto izveštaja komisije uz zahtev se prilaže potvrda odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova, da je objekat izveden u skladu sa tehničkom dokumentacijom, i potvrda da je objekat priključen ili podoban da bude priključen na infrastrukturnu mrežu. Kod ovih objekata se, umesto projekta izvedenog objekta, može priložiti i geodetski snimak izvedenog objekta na parceli.
Objekat izgrađen bez građevinske dozvole
Tehnički pregled objekta ili njegovog dela ne može se vršiti ako je objekat izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno bez rešenja o odobrenju izvođenja radova. Nema dozvole — nema pregleda, pa ni upotrebne dozvole. To je i razlog zašto se pitanje legalizacije rešava pre, a ne posle završetka radova.
Šta komisija traži — i šta nema pravo da traži
Pravilnik propisuje spisak dokumentacije koju investitor stavlja komisiji na uvid; u praksi je to oko dvadeset dokumenata — građevinska dozvola sa projektom na osnovu koga je izdata, potvrđena prijava radova, projekat za izvođenje odnosno projekat izvedenog objekta, građevinski dnevnik i knjiga, izjave izvođača i stručnog nadzora, atesti i izveštaji o ispitivanjima, potvrde imalaca javnih ovlašćenja o priključenju na mreže, dokaz o zbrinjavanju građevinskog otpada.
Postoji, međutim, jedno pravilo koje ide u korist investitora i koje se retko pominje: dokumentacija koja nije bila propisana u vreme izdavanja građevinske dozvole nije predmet tehničkog pregleda. Ako je dozvola izdata pre nego što je neka obaveza uvedena, komisija tu dokumentaciju ne može tražiti. Zato se pre prve sednice utvrđuje datum građevinske dozvole, a spisak se ne šalje napamet.
Tri ishoda tehničkog pregleda
Komisija svoj nalaz daje kroz mišljenje i predlog. Ishod je uvek jedan od tri:
- Objekat je podoban za upotrebu. Komisija predlaže da se izda upotrebna dozvola.
- Podoban tek po otklanjanju nedostataka. Utvrđeni su nedostaci i nepravilnosti, ili u probnom radu nisu ispunjeni uslovi. Zavisno od vrste i prirode nedostataka, komisija može predložiti i da se upotreba odobri pre otklanjanja, uz mere obezbeđenja prilikom naknadnih radova.
- Rušenje ili uklanjanje. Kada se nedostaci ne mogu otkloniti ili postoji neotklonjiva opasnost po stabilnost objekta, život i zdravlje ljudi, saobraćaj ili susedne objekte.
Ako posumnja u kvalitet ugrađenog materijala, instalacija ili opreme, komisija može predložiti i ispitivanje kvaliteta — to nije ishod nego korak koji prethodi jednom od tri navedena.
Jedna posledica se često previdi: ako su utvrđeni bitni nedostaci i nepravilnosti, predsednik komisije dostavlja Inženjerskoj komori Srbije spisak utvrđenih nepravilnosti sa podacima o odgovornom izvođaču radova. To je obaveza, ne diskreciona ocena.
Zahtev za upotrebnu dozvolu i rokovi
Zahtev se podnosi kroz objedinjenu proceduru, elektronski, istom organu koji je izdao građevinsku dozvolu. Uz zahtev se prilaže:
- projekat za izvođenje ili projekat izvedenog objekta
- izveštaj komisije o tehničkom pregledu sa predlogom da se izda upotrebna dozvola (osim za kategoriju A)
- elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta
- elaborat geodetskih radova za podzemne instalacije
- sertifikat o energetskim svojstvima objekta, kada je propisan
- dokaz o plaćanju propisanih taksi i naknada
| Korak | Rok | Ko postupa |
|---|---|---|
| Izdavanje upotrebne dozvole | 5 radnih dana od podnošenja urednog zahteva | organ koji je izdao građevinsku dozvolu |
| Dostavljanje dozvole katastru | 5 radnih dana od pravnosnažnosti | organ, po službenoj dužnosti |
| Rešenje o kućnom broju i upis prava svojine | 7 dana | služba za katastar nepokretnosti |
| Tehnički pregled | nije zakonom ograničen | komisija koju obezbeđuje investitor |
Napomena o računanju rokova: od 24. oktobra 2025. godine rokovi propisani Zakonom o planiranju i izgradnji računaju se u radnim danima, osim onih izraženih u mesecima i godinama.
Posle dozvole: katastar i garantni rokovi
Upis objekta ne pokreće investitor. U roku od pet radnih dana po pravnosnažnosti upotrebne dozvole nadležni organ je po službenoj dužnosti dostavlja katastru, koji donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu i posebnim delovima objekta, pa o tome obaveštava investitora i organ.
Sa upotrebnom dozvolom počinje i period u kojem se odgovornost izvođača još uvek može aktivirati. Za pojedine vrste objekata i radova propisani su minimalni garantni rokovi, u rasponu od dve do pet godina, zavisno od vrste objekta. Rok je dobro znati pre nego što protekne, jer se posle njega reklamacija svodi na parnicu.
Zašto se postupak najčešće zaustavlja
U praksi zahtev retko pada zbog kvaliteta gradnje. Pada zbog nesaglasnosti između papira i izvedenog stanja:
- Odstupanja koja niko nije dokumentovao. Izmena je izvedena, ali nije uneta u projekat izvedenog objekta sa jasnim prikazom na kojim listovima se vidi. Komisija tada nema šta da konstatuje.
- Nepotvrđena prijava radova za deo radova. Prijava mora da pokrije sve izvedene radove, ne samo prvu fazu.
- Nedostaju potvrde imalaca javnih ovlašćenja o priključenju na vodovod, kanalizaciju, elektro i gasnu mrežu.
- Specifikacija posebnih delova ne odgovara izvedenom. Oznake stanova, spratnost, struktura i neto površine iz dokumentacije moraju se poklopiti sa onim što se upisuje u katastar — razlika se otkriva pri upisu, kada je najskuplja.
- Odstupanja koja zapravo traže izmenu građevinske dozvole. Tada projekat izvedenog objekta ne pomaže; prvo se menja dozvola.
Svaka od ovih stavki je posledica odluke donete mesecima ranije, na gradilištu. Zato se dokumentacija za upotrebnu dozvolu ne sastavlja na kraju — ona se vodi tokom gradnje.
Česta pitanja
Može li se objekat koristiti pre nego što se dobije upotrebna dozvola?
Ne. Objekat, odnosno njegov deo, može se koristiti tek po izdavanju upotrebne dozvole. Do tada objekat pravno nije podoban za upotrebu, ne upisuje se u katastar nepokretnosti i ne može se normalno prometovati ni založiti.
Koliko traje izdavanje upotrebne dozvole?
Nadležni organ izdaje upotrebnu dozvolu rešenjem u roku od pet radnih dana od dana podnošenja urednog zahteva. Taj rok se odnosi samo na postupanje organa — vreme koje odnese tehnički pregled i pribavljanje dokumentacije nije njime obuhvaćeno i po pravilu je duže od samog rešavanja.
Ko imenuje komisiju za tehnički pregled i može li projektant biti njen član?
Predsednika i članove komisije odlukom određuje investitor, ili odgovorno lice pravnog lica kojem je investitor poverio vršenje tehničkog pregleda. U vršenju tehničkog pregleda ne mogu učestvovati lica koja su izradila tehničku dokumentaciju ili studiju o proceni uticaja, izvodila radove, vršila stručni nadzor, vrše inspekcijski nadzor, niti lica koja rade na izdavanju građevinske dozvole za taj objekat.
Da li se upotrebna dozvola može dobiti za deo objekta?
Može, kada je deo objekta ili faza tehničko-tehnološka celina koja se može samostalno koristiti. Tada se za svaku fazu sačinjava konačan izveštaj o tehničkom pregledu. Ako se pregled vrši po fazama, a upotrebna dozvola se traži jedinstveno za ceo objekat, za svaku fazu se sačinjava delimičan izveštaj, pa se na kraju sačinjava konačan izveštaj za ceo objekat.
Šta ako je tokom gradnje odstupljeno od projekta?
Ako odstupanja nisu u suprotnosti sa lokacijskim uslovima i građevinskom dozvolom i ne predstavljaju izmene koje iziskuju izmenu građevinske dozvole, izrađuje se projekat izvedenog objekta iz koga se sva odstupanja jasno vide. Ako odstupanja jesu takve izmene, ne radi se projekat izvedenog objekta nego se prvo menja građevinska dozvola.
Šta se dešava posle izdavanja upotrebne dozvole?
U roku od pet radnih dana po pravnosnažnosti upotrebne dozvole nadležni organ je po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra. Katastar zatim donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu i posebnim delovima objekta, i o tome obaveštava investitora i nadležni organ. Investitor taj korak ne pokreće sam.
Objekat je pri kraju, a dokumentacija nije?
Art Proing izrađuje projekat izvedenog objekta i dokumentaciju za upotrebnu dozvolu, i vodi predmet kroz objedinjenu proceduru. O koracima do građevinske dozvole pisali smo u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji, a o tome šta koja faza projekta sadrži u tekstu Idejno rešenje, PGD i PZI. Novije teme: kategorija objekta, adaptacija i rekonstrukcija i energetska efikasnost.
Javite nam se sa podacima o objektu i građevinskoj dozvoli — reći ćemo vam šta nedostaje do upotrebne dozvole. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji
