Deo vodiča: Upotrebna dozvola i uknjižba
Stručni nadzor je stavka koju investitori najčešće doživljavaju kao trošak koji im je neko nametnuo. U praksi je to jedino lice na gradilištu koje radi za investitora — i jedina prilika da se greška uhvati dok je još vidljiva i dok još nije zatrpana, zabetonirana ili zazidana.
Kratak odgovor: Investitor obezbeđuje stručni nadzor u toku građenja objekta za koji je izdata građevinska dozvola. Nadzorni organ mora ispunjavati uslove za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača, dakle imati odgovarajuću licencu. Kontroliše usklađenost sa dozvolom i projektom, kvalitet, količine, ateste i radove koji se kasnije ne mogu proveriti, a sve upisuje u građevinski dnevnik. Za objekte kategorije A nije obavezan.
Za koga nadzor radi
Stručni nadzor obezbeđuje investitor. To je jedina rečenica koja treba da se zapamti pre svih ostalih, jer iz nje sledi sve ostalo: nadzorni organ nije servis gradilišta niti produžena ruka izvođača, nego lice koje na gradilištu čuva interes onoga ko plaća.
Zato izbor nadzora ne treba prepustiti izvođaču, ma koliko to bilo praktično. Nadzor koji je izvođač predložio, dogovorio i uveo na gradilište ne može da radi posao zbog koga postoji — a formalno će sve izgledati uredno.
Osam poslova nadzornog organa
| Posao | Šta to znači na gradilištu |
|---|---|
| Kontrola usklađenosti sa dozvolom i projektnom dokumentacijom | gradi se ono što je odobreno, a ne ono što je zgodnije |
| Provera kvaliteta radova prema standardima i normativima | izvedeno zadovoljava, ne samo da izgleda uredno |
| Kontrola količina i stepena izvedenosti radova | osnova za obračun i privremene situacije |
| Provera atesta i sertifikata za materijale i opremu | ugrađeno je ono što je specificirano |
| Kontrola radova koji se kasnije ne mogu proveriti | armatura, hidroizolacija, instalacije pre zatvaranja |
| Davanje uputstava izvođaču kod odstupanja od projekta | odstupanje se rešava odmah, ne po završetku |
| Praćenje dinamike i poštovanja rokova | kašnjenje se vidi dok se još može nadoknaditi |
| Saradnja sa projektantom i izvođačem | detalj se razrešava između tri strane, ne odlukom jedne |
Jedan posao koji se ne može nadoknaditi kasnije
Od svih osam, jedan ima svojstvo da se ne može uraditi naknadno — kontrola radova koji se kasnije ne mogu proveriti. Armatura pre betoniranja. Hidroizolacija pre zatrpavanja. Instalacije pre zatvaranja spuštenog plafona ili košuljice.
Svaki od tih trenutaka traje nekoliko sati i ne ponavlja se. Nadzor koji dolazi jednom nedeljno propušta tačno te trenutke, a njegov potpis kasnije pokriva nešto što niko nije video.
Zato se dinamika dolazaka nadzora ne ugovara po kalendaru nego po fazama radova. Ugovor koji kaže „obilazak jednom nedeljno“ opisuje prisustvo, a ne nadzor.
Ko sme da bude nadzorni organ
Nadzorni organ mora biti lice koje ispunjava uslove propisane zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova — dakle sa odgovarajućom licencom za tu vrstu objekta i radova.
Kod složenijih objekata to po pravilu nije jedno lice nego tim: arhitektura, konstrukcija, mašinske, elektro i hidrotehničke instalacije. Investitor koji ugovori „nadzor“ kao jednu stavku sa jednim licem često ugovori nadzor samo nad jednom oblasti.
I jedno ograničenje bez izuzetka: stručni nadzor ne može vršiti lice zaposleno kod izvođača radova na tom objektu. Isti princip razdvajanja važi i kod tehničke kontrole projekta i kod tehničkog pregleda objekta — ko je radio, taj ne proverava.
Građevinski dnevnik: gde nadzor postaje dokaz
Nadzorni organ u građevinski dnevnik upisuje:
- poslove koje nadzire;
- uočene nedostatke i rokove za njihovo otklanjanje;
- mere koje je preduzeo;
- primedbe na kvalitet radova i na dinamiku građenja.
Ovo nije administracija nego dokazni materijal. Nedostatak koji nije upisan teško se kasnije dokazuje — i pred izvođačem kada se raspravlja ko će ga platiti, i pred komisijom za tehnički pregled koja čita dnevnik.
Praktičan savet investitoru: tražite dnevnik na uvid mesečno, ne na kraju. Dnevnik u kome nema nijedne primedbe kroz celu gradnju nije dokaz da je sve bilo savršeno.
Kada nadzor nije obavezan
Za objekte kategorije A stručni nadzor nije obavezan. To je jedno od četiri izuzeća koja važe za tu kategoriju — o ostala tri pisali smo u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G.
Ali „nije obavezan“ i „nema smisla“ nisu isto. Kod porodične kuće sa jednim izvođačem, nadzor je često jedina nezavisna provera kvaliteta koju investitor uopšte ima — i najjeftinija stavka u budžetu koja može da spreči najskuplju grešku.
I jedna zamka: dogradnja koja prevede objekat iz kategorije A u B vraća obavezan nadzor — zajedno sa tehničkim pregledom i obaveznim projektom za izvođenje.
Kako izgleda nadzor koji ne radi svoj posao
- Dolazi po kalendaru, ne po fazama. Betoniranja i zatrpavanja se dešavaju između dva obilaska.
- Dnevnik bez ijedne primedbe. Na gradilištu nema savršenih meseci; prazan dnevnik znači da se ne gleda.
- Overava količine bez merenja. Privremena situacija se potpisuje po izvođačevom obračunu.
- Nema atesta u dosijeu. Nedostatak se otkriva tek na tehničkom pregledu, kada je materijal odavno ugrađen.
- Odstupanja se „rešavaju usmeno“. Ono što nije upisano nije se ni dogodilo — osim na objektu.
Svaka od ovih pet stavki se vidi u prvom mesecu gradnje, i tada se još može ispraviti.
Česta pitanja
Ko obezbeđuje stručni nadzor i ko ga plaća?
Stručni nadzor obezbeđuje investitor, u toku građenja objekta za koji je izdata građevinska dozvola. Nadzorni organ radi za investitora i njegov interes štiti — zato izbor nadzora ne treba prepustiti izvođaču.
Šta tačno radi nadzorni organ?
Kontroliše da li se gradi u skladu sa građevinskom dozvolom i projektnom dokumentacijom, proverava kvalitet radova prema standardima i tehničkim normativima, kontroliše količine i stepen izvedenosti radova, proverava ateste i sertifikate za ugrađene materijale i opremu, kontroliše radove koji se kasnije ne mogu proveriti, daje uputstva izvođaču kod odstupanja od projekta, prati dinamiku i poštovanje rokova i sarađuje sa projektantom i izvođačem.
Ko može biti nadzorni organ?
Lice koje ispunjava uslove propisane zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova, dakle sa odgovarajućom licencom za tu vrstu objekta i radova. Kod složenijih objekata nadzor po pravilu nije jedno lice nego tim, jer svaka oblast traži svoju licencu.
Da li je stručni nadzor obavezan za sve objekte?
Nije. Za objekte kategorije A stručni nadzor nije obavezan — to je jedno od četiri izuzeća koja važe za tu kategoriju. To ne znači da nadzor nema smisla: kod porodične gradnje sa jednim izvođačem često je jedina nezavisna provera kvaliteta koju investitor uopšte ima.
Šta nadzorni organ upisuje u građevinski dnevnik?
Poslove koje nadzire, uočene nedostatke sa rokovima za njihovo otklanjanje, mere koje je preduzeo i primedbe na kvalitet radova i na dinamiku građenja. Taj upis je dokaz — nedostatak koji nije upisan teško se kasnije dokazuje, i pred izvođačem i pred komisijom za tehnički pregled.
Zašto je kontrola skrivenih radova najvažniji deo nadzora?
Zato što se ti radovi kasnije ne mogu proveriti bez razaranja. Armatura pre betoniranja, hidroizolacija pre zatrpavanja, instalacije pre zatvaranja — svaki od tih trenutaka traje nekoliko sati i ne ponavlja se. Nadzor koji dolazi jednom nedeljno propušta tačno te trenutke.
Pred vama je početak gradnje?
Art Proing vodi projekat i predmet kroz objedinjenu proceduru, i zna šta nadzor treba da proverava jer je dokumentaciju i napravio. O tome zašto se projekat vraća iz kontrole pisali smo u tekstu Tehnička kontrola projekta, a o završetku postupka u tekstu Upotrebna dozvola i tehnički pregled. Novije teme: šta mora da sadrži ponuda za projektovanje, zaštita od požara u projektu i etažiranje i upis u katastar.
Javite nam se sa podacima o objektu — reći ćemo vam koje oblasti nadzora su vam potrebne i šta ulazi u obim. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji
