Deo vodiča: Građevinska dozvola — ceo postupak
Kada investitor na kraju sabere koliko je postupak trajao, ispostavi se ista stvar u većini slučajeva: nadležni organ je potrošio oko petnaest radnih dana, a ostatak — meseci — otišao je negde drugde. Najveći deo tog „negde drugde“ su imaoci javnih ovlašćenja i priključci na infrastrukturu.
Kratak odgovor: Priključci ulaze u postupak na tri mesta — kroz uslove imalaca javnih ovlašćenja u fazi lokacijskih uslova, kroz izvođenje priključaka u toku gradnje i kroz potvrde o priključenju koje se prilažu na tehničkom pregledu. Organ ima 5 radnih dana da prosledi zahtev imaocima i još 5 radnih dana da izda uslove; između ta dva roka stoji vreme imaoca, koje niko ne kontroliše. Rok za priključenje je 15 dana. Ako imalac ćuti — postupak staje, jer fikcija pozitivnog odgovora ne postoji.
Tri tačke u kojima priključci ulaze u postupak
| Faza | Šta se dešava | Posledica ako se preskoči |
|---|---|---|
| Lokacijski uslovi | pribavljaju se uslovi imalaca javnih ovlašćenja | nema lokacijskih uslova — postupak ne počinje |
| Gradnja | izvode se priključci, privremeni i trajni | objekat je gotov, a bez struje i vode |
| Tehnički pregled | prilažu se potvrde imalaca o priključenju | komisija ne može da konstatuje priključenost — nema upotrebne dozvole |
Tri tačke, tri različita dokumenta, i tri različita trenutka u kojima se pokreću. Investitori ih po pravilu dožive kao jednu stavku — i onda ih zatekne to što se prva rešava na početku, a treća na samom kraju.
Rokovi organa i vreme imaoca — dva različita sata
- 5 radnih dana — rok nadležnog organa da zahtev prosledi imaocima javnih ovlašćenja.
- Vreme imaoca — elektrodistribucija, vodovod i kanalizacija, gasovod, putevi, telekomunikacije. Zakon im daje rok: 15 dana od prijema zahteva, a za objekte iz člana 133 30 dana; ako utvrde da nisu nadležni, imaju tri dana da to jave organu. Taj rok, međutim, nema posledicu — fikcija pozitivnog odgovora ne postoji, pa je ovo u praksi jedini deo bez pouzdanog trajanja.
- 5 radnih dana — rok organa da po pristiglim uslovima izda lokacijske uslove.
Prvi i treći rok su zakonski rokovi organa, i u praksi se redovno prekoračuju. Srednji red nema rok uopšte. Zato zbir prvog i trećeg nije procena trajanja postupka — razlika između postupka koji traje dva meseca i onog koji traje osam pravi se upravo u srednjem redu.
Zato ponuda koja obećava „lokacijske uslove za deset dana“ opisuje samo rokove organa. O tome kako se ta dva roka razdvajaju u ozbiljnoj ponudi pisali smo u tekstu Šta mora da sadrži ponuda za projektovanje.
Ćutanje nije saglasnost
Ovo je odredba koju vredi znati pre nego što se potpiše bilo kakav rok sa izvođačem ili kupcem: ne postoji fikcija pozitivnog odgovora. Ako imalac javnih ovlašćenja ne dostavi uslove, postupak staje — ne teče dalje kao da je uslov ispunjen.
Za investitora to znači da rizik čekanja nije ni na projektantu ni na opštini, i da se ne može ugovorom prebaciti na nekoga. Može se samo predvideti i planirati — tako što se uslovi traže što ranije i tako što je zahtev potpun iz prvog puta.
Priključenje: rok od 15 dana i šta on ne pokriva
Za samo priključenje objekta na infrastrukturnu mrežu propisan je rok od 15 dana. Kao i svi ostali rokovi u ovom postupku, on meri postupanje po urednom zahtevu — a ne:
- vreme potrebno da se izvedu radovi na samom priključku;
- vreme za pribavljanje prethodnih saglasnosti i uslova;
- vreme koje odnese dopuna zahteva ako nije bio potpun.
U praksi se privremeni priključak za gradilište i trajni priključak objekta rešavaju kao dva odvojena posla, sa različitim zahtevima i različitim rokovima. Oba se pokreću ranije nego što investitor očekuje.
Potvrde na kraju — tiha prepreka pred upotrebnom dozvolom
Na tehničkom pregledu komisija konstatuje da je objekat priključen na sve mreže — i za to su joj potrebne potvrde imalaca javnih ovlašćenja. To je jedna od stavki koje se najređe pripreme na vreme, jer u toku gradnje deluju kao nešto što će „doći samo“.
Ne dolazi samo. Bez tih potvrda nema konstatacije o priključenosti, bez nje nema predloga komisije, a bez predloga nema upotrebne dozvole.
Kada investitor sam gradi nedostajuću infrastrukturu
Na parcelama bez izvedene komunalne infrastrukture investitor može, o svom trošku, sam izvesti ono što nedostaje. Ta vrednost može biti priznata kao umanjenje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Ali to se ne dešava samo od sebe: obim radova mora biti utvrđen i dokumentovan unapred, pre nego što se izvede. Izvedena infrastruktura o kojoj ne postoji prethodni dogovor je trošak, ne umanjenje. Računicu smo razložili u tekstu Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta.
Kako se ovo planira
- Proveriti stanje infrastrukture pre kupovine parcele. Da li mreže postoje, gde su i kakvog su kapaciteta — to je isti pregled u kome se računa i kapacitet parcele.
- Zahtev za uslove predati potpun iz prvog puta. Svaka dopuna vraća predmet na početak čekanja kod imaoca.
- Kalendar praviti sa vremenom imaoca kao zasebnom stavkom, ne kao delom roka projektanta.
- Potvrde o priključenju prikupljati u toku gradnje, kako koji priključak bude izveden — ne na dan kada komisija traži dokumentaciju.
Nijedna od ove četiri stavke ne skraćuje zakonske rokove. Sve četiri skraćuju ono što se u praksi meri mesecima — vreme između zahteva, dopune i ponovnog čekanja.
Česta pitanja
Kada se pribavljaju uslovi za priključenje na infrastrukturu?
U postupku izdavanja lokacijskih uslova. Nadležni organ ima pet radnih dana da zahtev prosledi imaocima javnih ovlašćenja — elektrodistribuciji, vodovodu, gasovodu, putevima, telekomunikacijama — zatim se čeka njihov odgovor, pa organ ima još pet radnih dana da izda lokacijske uslove.
Šta se dešava ako imalac javnih ovlašćenja ne odgovori?
Postupak staje. Ne postoji fikcija pozitivnog odgovora — ćutanje imaoca javnih ovlašćenja ne znači saglasnost i ne može se protumačiti kao ispunjen uslov. To je jedini deo postupka na koji ni investitor ni projektant ne mogu direktno da utiču.
Koliko traje samo priključenje objekta na mrežu?
Rok za priključenje na infrastrukturu je 15 dana. Taj rok se odnosi na postupanje imaoca javnih ovlašćenja po urednom zahtevu — ne pokriva vreme potrebno da se izvedu radovi na samom priključku niti pribavljanje prethodnih uslova.
Zašto su potvrde o priključenju važne na kraju gradnje?
Zato što potvrde imalaca javnih ovlašćenja o priključenju na mreže ulaze u dokumentaciju za tehnički pregled. Bez njih komisija ne može da konstatuje da je objekat priključen, pa nema ni predloga za izdavanje upotrebne dozvole.
Šta ako parcela nema izvedenu komunalnu infrastrukturu?
Investitor može sam, o svom trošku, izvesti nedostajuću komunalnu infrastrukturu, a ta vrednost može biti priznata kao umanjenje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. To se ne dešava automatski — obim radova mora biti utvrđen i dokumentovan unapred.
Može li se čekanje na uslove ubrzati?
Ne može se ubrzati urednijim zahtevom, ali se može planirati. Jedino što skraćuje ukupno vreme jeste da se uslovi zatraže što ranije i da zahtev bude potpun iz prvog puta, jer svaka dopuna vraća predmet na početak čekanja.
Parcela bez rešenih priključaka?
Art Proing pribavlja uslove i koordiniše sa imaocima javnih ovlašćenja kroz ceo postupak, do potvrda koje traži komisija za tehnički pregled. O koracima i rokovima pisali smo u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji, a o početku gradnje u tekstu Prijava radova.
Pošaljite nam katastarsku parcelu — reći ćemo vam šta je od infrastrukture rešeno, a šta tek treba. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji
