Deo vodiča: Projektovanje objekta — faze i elaborati
Investitor prikupi tri ponude. Najniža je trideset odsto ispod najviše i deluje kao očigledan izbor. Šest meseci kasnije ta ponuda je najskuplja od sve tri. Razlog skoro nikad nije nepoštenje izvođača — nego to što tri ponude nisu ni opisivale isti posao.
Kratak odgovor: Predmer je popis pozicija radova sa opisom, jedinicom mere i količinom; predračun te količine množi jediničnim cenama. Propis ga izričito traži samo kod projekata sa učešćem javnih sredstava; za privatnog investitora to je stvar ugovora sa projektantom, i u praksi se radi uz projekat za izvođenje. Bez zajedničkog predmera svaka ponuda obuhvata drugi obim, pa razlika u ceni ne meri efikasnost izvođača nego šta je ko izostavio.
Predmer i predračun — dva dokumenta u jednoj tabeli
Predmer je tehnički dokument: popis svih pozicija radova, sa opisom šta se izvodi i od čega, jedinicom mere i količinom. Izrađuje ga projektant iz crteža i detalja.
Predračun je isti taj popis sa unetim jediničnim cenama i zbirom. Cene unosi ponuđač. Zbog toga predmer ostaje isti za sve ponuđače, a predračun se razlikuje — i ta razlika je jedina koja nešto znači.
Kada ga propis traži, a kada ne
Ovde vredi biti precizan, jer se često tvrdi više nego što propis kaže.
Izričita obaveza postoji kod projekata u čijem finansiranju učestvuju korisnici javnih sredstava — bez obzira na to da li je korisnik javnih sredstava i investitor. Tada se uz glavnu svesku obavezno prilažu projektni zadatak i predmer i predračun radova, osim u slučaju idejnog rešenja i projekta izvedenog objekta.
Za privatnog investitora predmer nije propisana obaveza. On je deo numeričke dokumentacije koja se izrađuje uz projekat za izvođenje, i njegovo postojanje zavisi od toga šta je ugovoreno sa projektantom.
Zato ovo pitanje treba postaviti pre potpisa ugovora o projektovanju, a ne posle. Ponuda za PZI bez izričito navedenog predmera i predračuna je legitimna — ali nije isti obim posla kao ponuda koja ih sadrži, i cene se ne mogu porediti.
Šta se dešava kad predmera nema
Bez zajedničkog popisa pozicija, svaki ponuđač sam odlučuje šta ulazi u cenu. Iste tri ponude tada izgledaju ovako:
| Bez predmera | Sa predmerom | |
|---|---|---|
| Obim posla | svaki ponuđač ga definiše sam | isti za sve, dat unapred |
| Šta razlika u ceni meri | šta je ko izostavio | jediničnu cenu i produktivnost |
| Pozicije koje nedostaju | otkrivaju se na gradilištu | otkrivaju se u fazi ponude |
| Obračun izvedenog | po proceni i pregovoru | po količinama i načinu obračuna iz predmera |
| Pregovaračka pozicija investitora | slabi kako radovi napreduju | ista od početka do kraja |
Najjeftinija ponuda je po pravilu ona sa najmanje pozicija. To nije trik — ponuđač je pretpostavio uži obim jer mu niko nije rekao širi.
Pozicije koje najčešće „ispadnu“
- Pripremni radovi i gradilište. Ograđivanje, privremeni priključci, deponovanje i odvoz otpada. Nikad se ne vide na crtežu, uvek se plate.
- Obrada spojeva i detalji. Okapnice, dilatacije, obrada špaletni, spoj fasade i krova. Sitno na papiru, veliko u satima.
- Prodori i šlicevi za instalacije, i njihovo zatvaranje po propisima o zaštiti od požara.
- Ispitivanja i atesti. Ispitivanje instalacija, merenja, dokumentacija koja se posle traži na tehničkom pregledu.
- Završno čišćenje i uređenje parcele. Stavka koja u ponudi često ne postoji, a bez nje objekat nije spreman za predaju.
Kako izgleda upotrebljiva pozicija
Pozicija je upotrebljiva ako ponuđač na osnovu nje može dati cenu koju kasnije neće osporavati. Znači da sadrži pet stvari:
- redni broj i pripadnost grupi radova;
- opis rada sa materijalom i traženim karakteristikama — ne naziv proizvođača nego svojstvo koje se traži;
- jedinicu mere;
- količinu izvedenu iz crteža, ne procenjenu;
- način obračuna — šta se meri i šta je uključeno u jediničnu cenu.
Peta stavka je ona zbog koje nastaju sporovi pri obračunu. „Malterisanje zidova“ nije pozicija nego naslov. „Malterisanje unutrašnjih zidova produžnim malterom u dva sloja, sa obradom uglova, obračun po m² razvijene površine, otvori do 3 m² se ne odbijaju“ — to je pozicija.
Naknadni radovi se ne tenderišu
Ovo je jedna rečenica koju vredi zapamtiti pre potpisa ugovora sa izvođačem. Dok se ponude prikupljaju, investitor ima tri sagovornika i može da bira. Od trenutka kada je izvođač na gradilištu, za svaki rad koji nije bio u predmeru postoji samo jedna ponuda — njegova.
Zato svaka pozicija koja nedostaje pre početka radova ne košta samo svoju vrednost, nego i razliku koja nastaje zato što se o njoj pregovara bez alternative.
Šta tražiti od koga
- Od projektanta: da predmer i predračun budu izričito navedeni u ponudi za projekat za izvođenje, sa opisom nivoa detalja i načinom obračuna po pozicijama.
- Od svih ponuđača: da cene unesu u isti dostavljeni predmer, bez brisanja i spajanja pozicija, i da svaku izmenu obrazlože posebno.
- Od izabranog izvođača: da predračun bude prilog ugovora i osnova za obračun izvedenih radova, a ne informativni dokument.
Predmer koji sastavlja sam izvođač rešava jedan problem i pravi drugi — opisuje ono što on planira da izvede, i ne može se poslati konkurenciji kao neutralna osnova.
Česta pitanja
Šta je razlika između predmera i predračuna?
Predmer je popis svih pozicija radova sa opisom, jedinicom mere i količinom. Predračun te iste količine množi jediničnim cenama i daje ukupan iznos. Predmer izrađuje projektant i on je tehnički dokument; jedinične cene u predračun unosi ponuđač, pa predračun postaje i komercijalni dokument.
Da li je predmer i predračun zakonska obaveza?
Izričito jeste samo kod projekata u čijem finansiranju učestvuju korisnici javnih sredstava — tada se uz glavnu svesku obavezno prilažu projektni zadatak i predmer i predračun radova, osim kod idejnog rešenja i projekta izvedenog objekta. Za privatnog investitora predmer nije propisana obaveza nego stvar ugovora sa projektantom, i u praksi se izrađuje u okviru projekta za izvođenje.
Zašto se ponude izvođača ne mogu porediti bez predmera?
Zato što bez zajedničkog popisa pozicija svaki ponuđač sam odlučuje šta ulazi u cenu. Razlika između dve ponude tada ne govori o efikasnosti izvođača nego o tome šta je ko uračunao. Sa zajedničkim predmerom sve ponude imaju iste pozicije i iste količine, pa se razlika svodi na jediničnu cenu — što je jedino pošteno poređenje.
Šta mora da sadrži upotrebljiva pozicija u predmeru?
Redni broj, opis rada sa materijalom i traženim karakteristikama, jedinicu mere, količinu i način obračuna. Pozicija koja glasi samo „malterisanje zidova“ nije pozicija nego naslov — iz nje se ne može dati cena koja neće biti osporena pri obračunu.
Zašto se naknadni radovi uvek naplaćuju skuplje?
Zato što se ne tenderišu. Kada je izvođač već na gradilištu i posao je u toku, investitor nema alternativnu ponudu za taj rad i nema pregovaračku poziciju. Svaka pozicija koja nedostaje u predmeru pre početka radova pretvara se u naknadni rad kasnije.
Ko treba da izradi predmer — projektant ili izvođač?
Projektant. Predmer koji sastavlja izvođač opisuje ono što taj izvođač planira da izvede, a ne nužno ono što projekat traži — i ne može se poslati drugim ponuđačima kao neutralna osnova za poređenje.
Pred vama je prikupljanje ponuda?
Art Proing izrađuje projekat za izvođenje sa predmerom i predračunom, tako da sve ponude počivaju na istom popisu pozicija. O razlici između faza pisali smo u tekstu Idejno rešenje, PGD i PZI, o obimu dokumentacije po kategoriji u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G, a o trošku koji se najređe planira u tekstu Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta. Novije teme: indeks zauzetosti i izgrađenosti, urbanistički projekat i stručni nadzor.
Javite nam se sa podacima o objektu — reći ćemo vam šta ulazi u predmer i u kom roku. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Pravilnik o sadržini tehničke dokumentacije (96/2023)
