Deo vodiča: Projektovanje objekta — faze i elaborati
Dve ponude za isti objekat, razlika četrdeset odsto. Prvo pitanje nije koja je jeftinija — nego da li uopšte opisuju isti posao. U projektovanju se skoro nikad ne ispostavi da opisuju. Evo šta ponuda mora da sadrži da bi poređenje imalo smisla.
Kratak odgovor: Uporediva ponuda ima devet elemenata: klasifikacioni broj i kategoriju objekta, pravni osnov uz svaku grupu usluga, faze sa rekapitulacijom, elaborate kao zasebne stavke, rok izrade odvojen od rokova organa, dinamiku plaćanja po fazama, šta nije obuhvaćeno, obaveze investitora i pretpostavke na kojima ponuda počiva. Ponuda koja daje jedan iznos i jedan rok nije ponuda nego procena.
1. Klasifikacioni broj i kategorija — prva provera
Ako ponuda ne navodi klasifikacioni broj i kategoriju objekta, ne zna se ni koliki je posao. Iz kategorije sledi sadržaj projekta za građevinsku dozvolu, obaveznost projekta za izvođenje, tehničkog pregleda i stručnog nadzora — detaljno smo to razložili u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G.
Dve ponude od kojih jedna pretpostavlja kategoriju A, a druga kategoriju B, razlikovaće se u ceni bitno — i ta razlika neće reći ništa o birou, nego o tome ko je pogrešio u pretpostavci.
Kod dogradnje proverite i da li je kategorija određena prema stanju posle zahvata. Dogradnja ume da prevede objekat iz kategorije A u B i time promeni ceo obim dokumentacije.
2. Pravni osnov uz svaku grupu usluga
Svaka grupa usluga treba da nosi tačan član propisa iz koga proizlazi. Ne zato što je to lepo, nego zato što je to jedini način da investitor proveri da li je stavka obavezna ili je preporuka.
Ponuda bez pravnog osnova ne može se osporiti ni potvrditi — može se samo verovati ili ne verovati. To nije pozicija u kojoj investitor treba da bude na početku posla od nekoliko stotina hiljada evra.
3. Faze i rekapitulacija
Ponuda mora jasno reći koje faze su u ceni: idejno rešenje, idejni projekat, projekat za građevinsku dozvolu, projekat za izvođenje, projekat izvedenog objekta. Česta razlika između dve ponude je upravo ta — jedna sadrži PZI, druga staje na PGD-u.
Uz to ide i pitanje predmera i predračuna: za privatnog investitora oni nisu propisana obaveza nego stvar ugovora, pa se moraju izričito tražiti. O tome smo pisali u tekstu Predmer i predračun.
4. Elaborati kao zasebne stavke
Elaborat energetske efikasnosti i elaborat zaštite od požara nisu „u paketu“ — to su zasebni dokumenti, sa zasebnim licencama i zasebnim cenama. Ponuda koja ih ne pominje ili ih spaja u jednu stavku često ih zapravo ne obuhvata.
Kod pojedinih namena postoje i sektorski propisi sa sopstvenim zahtevima, koji dodaju još dokumenata. To se vidi tek kada se zna klasifikacioni broj — pa se krug vraća na prvu stavku.
5. Dva roka koja se nikada ne sabiraju
Ovo je mesto na kome ponude najčešće obećavaju više nego što smeju. Postoje dva potpuno odvojena roka:
- Rok izrade dokumentacije — obaveza biroa, i jedini rok za koji biro odgovara.
- Rokovi nadležnog organa i imalaca javnih ovlašćenja — informativni podatak, ničija ugovorna obaveza.
U rok izrade ne ulazi ni vreme čekanja na investitora — na odluke, podatke i potpise. Ponuda koja to ne razdvaja prodaje sigurnost koju ne može da isporuči.
I jedna odredba koju vredi znati: ako imalac javnih ovlašćenja ćuti, postupak staje. Ne postoji fikcija pozitivnog odgovora. Rok koji tu okolnost ignoriše nije rok nego želja.
6. „Nije predmet ponude“ — stavka koja štiti investitora
Nijedan biro ne pokriva sve. Projekat konstrukcije, projekat zaštite od požara, geodetske usluge — svaka od tih stavki traži svoju licencu.
Razlika između dobre i loše ponude nije u tome koliko toga pokriva, nego u tome da li prikazuje i ono što ne pokriva, sa oznakom da nije predmet ponude. Investitor tako vidi punu strukturu troška, a ne samo deo koji mu je jedan biro prodao.
7–9. Šta nije obuhvaćeno, obaveze investitora, pretpostavke
Tri stavke koje se u lošim ponudama ne pojavljuju, a u dobrim zauzimaju celu stranu:
- Šta nije obuhvaćeno. Takse i naknade, geodetske podloge, tehnička kontrola, izmene posle usvajanja rešenja. Sve to postoji i sve to neko plaća.
- Obaveze investitora. Koje podatke i dokumenta dostavlja, u kom roku i šta se dešava sa rokom ako kašnjenje nastane na njegovoj strani.
- Pretpostavke na kojima ponuda počiva. Ako ponuda počiva na tvrdnji investitora koju biro nije proverio — postoji li dokumentacija, šta prikazuje geodetska podloga, dozvoljava li plan tu namenu — to mora biti napisano, zajedno sa tim šta važi ako se ispostavi drugačije.
Uz to idu i dinamika plaćanja po fazama, rok važenja ponude i pitanje autorskih prava nad dokumentacijom — poslednje se seti tek onaj investitor koji je jednom morao da menja projektanta usred posla.
Kontrolna lista za poređenje dve ponude
| # | Šta tražite u ponudi | Ako toga nema |
|---|---|---|
| 1 | Klasifikacioni broj i kategorija objekta | obim posla je pretpostavka |
| 2 | Pravni osnov uz svaku grupu usluga | ne zna se šta je obavezno |
| 3 | Faze u ceni, sa rekapitulacijom | ne zna se dokle ide posao |
| 4 | Elaborati kao zasebne stavke | verovatno nisu obuhvaćeni |
| 5 | Rok izrade, odvojen od rokova organa | rok je marketinski, ne ugovorni |
| 6 | Stavke sa oznakom „Nije predmet ponude“ | ne vidi se pun trošak |
| 7 | Šta nije obuhvaćeno | razlika stiže kao aneks |
| 8 | Obaveze investitora i pretpostavke | rizik ćuti dok se ne aktivira |
| 9 | Dinamika plaćanja, rok važenja, autorska prava | pregovara se kad je pozicija najslabija |
Praktičan postupak: prođite obe ponude kroz ovih devet redova pre nego što pogledate iznos. Ako jedna ponuda ima sedam redova, a druga tri, iznosi se ne porede — porede se dva različita posla.
Zašto je najjeftinija ponuda često najskuplja
Isti mehanizam kao kod izvođača: najjeftinija ponuda je po pravilu ona sa najmanje stavki. Ono što u njoj nedostaje ne nestaje — pojavi se kasnije, kao aneks, u trenutku kada investitor više nema alternativu jer je posao u toku i rok ga pritiska.
Zbog toga ozbiljna ponuda deluje skuplje na prvi pogled. Ona je zapravo jedina koja pokazuje ceo iznos odjednom.
Česta pitanja
Po čemu se prepoznaje ozbiljna ponuda za projektovanje?
Po tome što navodi klasifikacioni broj i kategoriju objekta, daje pravni osnov uz svaku grupu usluga, razdvaja faze sa rekapitulacijom, nabraja elaborate kao zasebne stavke, razdvaja rok izrade od rokova organa i izričito kaže šta nije obuhvaćeno. Ponuda koja daje samo jedan iznos i jedan rok nije ponuda nego procena.
Zašto je klasifikacioni broj važan u ponudi?
Zato što iz njega sledi kategorija objekta, a iz kategorije sledi sadržaj projekta za građevinsku dozvolu, obaveznost projekta za izvođenje, tehničkog pregleda i stručnog nadzora. Ponuda bez klasifikacionog broja počiva na pretpostavci o obimu posla, pa se ne može uporediti sa drugom ponudom.
Da li se rok projektanta i rok nadležnog organa sabiraju?
Ne. To su dva odvojena broja i nikada se ne prikazuju kao jedna obaveza projektanta. Rok izrade dokumentacije zavisi od biroa; rokovi organa i imalaca javnih ovlašćenja ne zavise ni od koga u ugovoru. U rok izrade ne ulazi ni vreme čekanja na odluke i podatke investitora.
Šta ako imalac javnih ovlašćenja ne odgovori na zahtev?
Postupak staje. Ne postoji fikcija pozitivnog odgovora — ćutanje imaoca javnih ovlašćenja ne znači saglasnost. Ponuda koja obećava rok kao da taj rizik ne postoji obećava nešto što nije u moći projektanta.
Šta znači stavka „Nije predmet ponude“?
Da ta usluga postoji u projektu, ali je ne pruža taj biro — najčešće zato što traži drugu licencu, kao projekat konstrukcije ili projekat zaštite od požara. Dobra ponuda te stavke ipak prikazuje, da investitor vidi punu strukturu troška i zna šta još mora da ugovori.
Koliko dugo važi ponuda za projektovanje?
Rok važenja je stvar ponude i po pravilu se izričito navodi — uobičajeno trideset dana. Ponuda bez roka važenja nije obavezujuća ni za jednu stranu, pa je i poređenje sa drugom ponudom uslovno.
Imate dve ponude i ne znate koja je šta?
Art Proing daje ponude sa klasifikacionim brojem, pravnim osnovom uz svaku stavku i izričitim spiskom onoga što nije obuhvaćeno. O obimu dokumentacije po kategoriji pisali smo u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G, a o koracima i rokovima u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji. Novije teme: do koliko kvadrata ne treba dozvola, prijava radova i priključci na infrastrukturu.
Pošaljite nam katastarsku parcelu i opis objekta — javljamo se sa procenom obima posla, roka i faza. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji
