Deo vodiča: Građevinska dozvola — ceo postupak
Skoro svaki prvi razgovor sa investitorom počinje istim pitanjem: koliko košta projekat za tri stotine kvadrata. To pitanje nema odgovor dok se ne zna jedna stvar — kategorija objekta. Ona nije administrativna oznaka na koricama. Ona određuje koliko delova ima projekat, koliko licenci mora da ga potpiše, da li se posle gradnje vrši tehnički pregled i da li je stručni nadzor obavezan.
Kratak odgovor: Svaki objekat dobija klasifikacioni broj i kategoriju A, B, V ili G prema Pravilniku o klasifikaciji objekata. Kategorija se ne bira — izvodi se iz tabele, prema nameni, veličini i spratnosti. Ona određuje sadržaj projekta za građevinsku dozvolu, obaveznost projekta za izvođenje, tehničkog pregleda i stručnog nadzora. Kod dogradnje se računa stanje posle zahvata, pa dogradnja ume da prevede objekat iz kategorije A u B i time promeni ceo obim dokumentacije.
Klasifikacioni broj i kategorija — dve različite oznake
Klasifikacioni broj je šestocifrena oznaka koja precizno određuje vrstu objekta i njegov obim — namenu, veličinu i spratnost. Kategorija je slovna oznaka složenosti: A, B, V ili G. Oba se čitaju iz iste tabele u Pravilniku o klasifikaciji objekata („Sl. glasnik RS“ 22/2015).
Nekoliko brojeva koji se u praksi najčešće pojavljuju:
- 111011 — izdvojena kuća za stanovanje do 400 m², spratnosti do P+1+Pk → kategorija A
- 112111 — kuća sa dva stana do 400 m² → kategorija A
- 111012 — stambena zgrada do 2.000 m², spratnosti do P+4+Pk → kategorija B
- 127141 — garaže i pomoćni objekti do 600 m² → kategorija A
Bitna posledica: kategorija nije stvar dogovora ni procene projektanta. Ona se dokazuje kroz kriterijume iz tabele. Ako je u ponudi navedena bez klasifikacionog broja i obrazloženja, ta ponuda počiva na pretpostavci.
Šta kategorija menja u projektu za građevinsku dozvolu
Sadržaj projekta za građevinsku dozvolu nije isti za sve objekte. Propisan je prema kategoriji:
| Kategorija | Sadržaj PGD | PZI | Tehnički pregled | Stručni nadzor |
|---|---|---|---|---|
| A | projekat arhitekture + izjava o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti | nije obavezan | ne vrši se | nije obavezan |
| B | + projekat konstrukcije, tehnički opisi instalacija u tekstu arhitekture | obavezan | vrši se | obavezan |
| V | + zasebni projekti svih relevantnih oblasti | obavezan | vrši se | obavezan |
| G | projekti odgovarajućih oblasti prema vrsti objekta | obavezan | vrši se | obavezan |
Prelaz iz A u B nije jedan korak više. To je pojava projekta konstrukcije sa svojim odgovornim projektantom, obaveznog projekta za izvođenje, tehničkog pregleda sa komisijom licenciranih inženjera i stručnog nadzora kroz celu gradnju. Isti kvadrat, drugi posao.
Kod kategorija V i G uz projekat za izvođenje idu i projekat geodetskog obeležavanja i projekat geodetskog osmatranja ponašanja tla i objekta.
Kada je projekat za izvođenje obavezan
Pravilo ima dva dela, i drugi se redovno previđa:
- PZI je obavezan za sve objekte za koje se izdaje građevinska dozvola, osim kategorije A. Za kategoriju A radi se na zahtev investitora ili izvođača — i po pravilu se isplati, jer je to jedini dokument po kome se prikupljaju uporedive ponude.
- Kod radova koji idu po rešenju o odobrenju izvođenja radova (član 145 Zakona), PZI je ipak obavezan u dva slučaja: kada se po propisima o zaštiti od požara traži saglasnost na projekat za izvođenje, i kod rekonstrukcije — osim za objekte kategorije A.
Zaključak koji se lako promaši: rešenje po članu 145 ne znači automatski da projekat za izvođenje nije potreban.
Četiri izuzeća kategorije A — i zamka u četvrtom
Posebnim pravilnikom objekti kategorije A izuzeti su od četiri obaveze, i svaka od njih menja i budžet i tok posla:
- Tehnički pregled se ne vrši. Umesto izveštaja komisije izdaje se potvrda odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova.
- Stručni nadzor nije obavezan. To je stavka koja u budžetu investitora nestaje u celini.
- Ne vode se građevinski dnevnik, knjiga inspekcije ni geodetsko osmatranje.
- Izuzeće koje se odnosi na izvođača radova važi samo za taksativno navedene klase do 200 m².
Poslednja stavka je zamka. Klasa 111011 je kategorija A do 400 m², ali izuzeće koje se tiče izvođača važi samo do 200 m². Kuća od 300 m² jeste kategorija A i uživa prva tri izuzeća — ali četvrto se na nju ne odnosi. Ta razlika ne postoji nigde u razgovoru dok ne postane problem na gradilištu.
Dogradnja: kategorija se računa posle zahvata
Ovo je najčešća skupa greška u ranoj fazi. Kategorija se ne određuje prema onome što je već izgrađeno, nego prema ukupnoj bruto razvijenoj građevinskoj površini posle zahvata.
Primer koji se ponavlja: postojeća kuća od 350 m² je kategorija A. Investitor planira dogradnju od 100 m² i računa da ostaje u istom režimu. Posle zahvata objekat ima 450 m² — prelazi granicu klase i više nije kategorija A. Sva četiri izuzeća nestaju odjednom: pojavljuju se tehnički pregled sa komisijom, obavezan stručni nadzor, obavezan projekat za izvođenje, građevinski dnevnik.
Zato se kod svake dogradnje prvo sabere površina, pa tek onda pravi ponuda. Obrnuto se plaća.
Zašto cena po kvadratu ne govori ništa
Obim projektantskog posla određuju tri stvari, i kvadratura je najslabija od njih:
- Kategorija i klasifikacioni broj — određuju broj delova projekta, broj licenci i obaveznost PZI-ja i tehničkog pregleda.
- Elaborati koje objekat mora da nosi — energetska efikasnost, zaštita od požara, a kod pojedinih namena i sektorski propisi sa sopstvenim zahtevima.
- Broj neizvesnosti na parceli — pravni status, priključci, postojeći objekat koji se zadržava.
Zbog toga ozbiljna ponuda uvek navodi klasifikacioni broj i kategoriju, i uz svaku grupu usluga daje pravni osnov. Ponuda koja to ne radi ne može se uporediti sa drugom ponudom, jer se ne zna obuhvataju li isti obim.
Jedna terminološka koja odaje zastarelu praksu
Pojam „glavni projekat“ u propisima Srbije više ne postoji — ukinut je izmenama iz 2015. godine. Danas postoje idejno rešenje, idejni projekat, projekat za građevinsku dozvolu, projekat za izvođenje i projekat izvedenog objekta. Ako neko i dalje nudi „glavni projekat“, to je znak da se oslanja na dokumentaciju i navike od pre reforme objedinjene procedure.
Česta pitanja
Koje kategorije objekata postoje i ko ih određuje?
Postoje četiri kategorije — A, B, V i G — propisane Pravilnikom o klasifikaciji objekata. Kategorija se ne bira nego se izvodi iz tabele klasifikacionih brojeva, prema nameni objekta, njegovoj veličini i spratnosti. Uz kategoriju ide i šestocifreni klasifikacioni broj koji tačno određuje vrstu objekta.
Šta kategorija menja u sadržaju projekta za građevinsku dozvolu?
Kod kategorije A projekat za građevinsku dozvolu čini projekat arhitekture uz izjavu o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti. Kod kategorije B dodaje se projekat konstrukcije, a tehnički opisi instalacija ulaze u tekst projekta arhitekture. Kod kategorije V izrađuju se zasebni projekti svih relevantnih oblasti, a kod kategorije G projekti odgovarajućih oblasti prema vrsti objekta.
Da li je projekat za izvođenje obavezan za sve objekte?
Projekat za izvođenje obavezan je za sve objekte za koje se izdaje građevinska dozvola, osim za objekte kategorije A, gde se radi na zahtev investitora ili izvođača. Kod radova po rešenju o odobrenju izvođenja radova projekat za izvođenje je ipak obavezan kada se po propisima o zaštiti od požara traži saglasnost na njega, i kod rekonstrukcije — osim za objekte kategorije A.
Šta konkretno dobija objekat kategorije A?
Za objekte kategorije A ne vrši se tehnički pregled, nego se izdaje potvrda odgovornog projektanta odnosno izvođača. Stručni nadzor nije obavezan. Ne vode se građevinski dnevnik, knjiga inspekcije ni geodetsko osmatranje. Četvrto izuzeće, ono koje se odnosi na izvođača radova, važi samo za taksativno navedene klase objekata do 200 m² — dakle ne za celu kategoriju A.
Može li dogradnja promeniti kategoriju objekta?
Može, i to je najčešća skupa greška. Kategorija se određuje prema stanju objekta posle zahvata, ne pre njega. Kuća od 350 m² u kategoriji A uz dogradnju od 100 m² prelazi granicu od 400 m² i više nije kategorija A — čime nestaju sva izuzeća i pojavljuju se tehnički pregled, stručni nadzor i obavezan projekat za izvođenje.
Zašto se cena projektovanja ne može dati po kvadratu?
Zato što kvadratura ne određuje obim posla. Kategorija određuje koliko delova ima projekat, koliko različitih licenci mora da ga potpiše, koji su elaborati obavezni i da li se radi projekat za izvođenje. Objekat od 500 m² u kategoriji B i objekat od 500 m² u kategoriji V nisu isti posao ni približno.
Ne znate u koju kategoriju spada vaš objekat?
Art Proing utvrđuje klasifikacioni broj i kategoriju pre nego što da cenu, i vodi dokumentaciju kroz sve faze do upotrebne dozvole. O tome šta koja faza sadrži pisali smo u tekstu Idejno rešenje, PGD i PZI, o koracima do dozvole u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji, a o završnom koraku u tekstu Upotrebna dozvola i tehnički pregled. Novije teme: doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, predmer i predračun i tehnička kontrola projekta.
Pošaljite nam podatke o parceli i nameni objekta — reći ćemo vam kategoriju, obim dokumentacije i realan rok. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Pravilnik o klasifikaciji objekata (22/2015) · Zakon o planiranju i izgradnji
