U Beogradu je zemljište najskuplja stavka u investiciji, pa je i svaki izgubljen kvadrat najskuplji. Parcele su uske, uzidane u niz, sa susedima sa obe strane i sa normativom za parkiranje koji na takvoj površini ne staje sam od sebe. Zato se u Beogradu razlika između dobrog i osrednjeg projekta ne vidi na fasadi nego u broju stanova i u broju parking mesta koja su rešena na parceli.

Šta u Beogradu odlučuje o računici

Parkiranje na parceli koja ga ne prima

Na gradskoj parceli od nekoliko stotina kvadrata normativ za parkiranje redovno traži više mesta nego što ih ima gde da stane. Podzemna etaža je jedno rešenje, ali na uskoj parceli između dva postojeća objekta ona nosi i iskop uz tuđe temelje, zaštitu jame i skupu hidroizolaciju. Drugo rešenje su mehanizovani sistemi parkiranja, koji na istoj površini daju više mesta. To nije stvar ukusa — računa se, jer o tome zavisi da li se planirani broj stanova uopšte može izgraditi.

Objekat u neprekinutom nizu

Dvostrano uzidan objekat nema slobodu koju ima objekat na samostalnoj parceli: osvetljenje stanova ide samo sa dve strane, dubina trakta postaje kritična, a položaj komunikacionog jezgra odlučuje o tome koliko se stanova može dobiti po etaži uz upotrebljivu strukturu. Tu se odnos bruto i neto prodajne površine dobija ili gubi, i o tome više na strani o projektovanju višeporodičnih zgrada.

Provere koje se u gradskom jezgru ne preskaču

Delovi Beograda su prostorno kulturno-istorijske celine ili leže u zaštićenoj okolini nepokretnog kulturnog dobra. Tamo u postupak ulaze uslovi nadležne ustanove za zaštitu spomenika kulture, a kod iskopa i mere zaštite arheoloških nalaza. Svaka od tih stavki dodaje korak i rok, i zato se utvrđuje na početku, u analizi potencijala parcele, a ne kada projekat već stoji.

Iz prakse: Vidovdanska 12, Vračar

Parcela od 312 m² u neprekinutom nizu, dvostrano uzidan objekat. Izrađeni su urbanistički projekat i idejno rešenje za stambenu zgradu spratnosti Po+Pr+4Sp+Ps, ukupne bruto površine 1.337,78 m², sa deset stanova od dvoiposobnih do troiposobnih. Parkiranje — trinaest mesta — rešeno je mehanizovanim sistemom, jer na toj površini klasična garaža ne bi dala potreban broj. Objekat je kategorije B, klasifikacioni broj 112222. Ceo pregled stoji na strani projekta.

Šta radimo za investitore u Beogradu

• Analiza potencijala parcele pre kupovine — kada se upoređuju dve ili tri lokacije po ostvarivoj površini, a ne po ceni po kvadratu zemljišta.
• Studija kapaciteta sa uporednim varijantama dispozicije — na nepravilnoj ili ugaonoj parceli razlika između dve varijante ume da bude cela etaža.
• Višeporodične i stambeno-poslovne zgrade — sve faze, sve discipline.
• Poslovni i komercijalni objekti.
• Rekonstrukcija, dogradnja i promena namene postojećih objekata.
• Vođenje objedinjene procedure do rešenja o dozvoli i prijave radova.

Postupak

U Beogradu se postupak vodi pred nadležnim organom gradske opštine odnosno grada, zavisno od vrste i veličine objekta, a uslovi se pribavljaju od beogradskih imalaca javnih ovlašćenja — vodovoda i kanalizacije, distributera električne energije, toplane gde postoji priključak, distributera gasa, telekomunikacija i upravljača puteva. Sve ide elektronski, uz punomoćje, pa investitor ne izlazi na šaltere.

Česta pitanja

Biro je u Paraćinu — da li to usporava posao u Beogradu?

Ne. Dokumentacija se izrađuje digitalno, a zahtevi se podnose elektronski kroz objedinjenu proceduru, pa se predmet vodi jednako brzo bez obzira na sedište punomoćnika. Izlasci na teren se planiraju unapred, u dogovorenim terminima.

Koliko parking mesta mora da ima zgrada u Beogradu?

Normativ propisuje planski dokument za tu zonu i vezuje se za broj i strukturu stanova, odnosno za površinu poslovnog prostora. Ne postoji jedan broj koji važi za ceo grad — zato je to jedna od prvih stavki koja se proverava, pre nego što se dispozicija zaključa.

Radite li i mehanizovane sisteme parkiranja?

Da. Na Vidovdanskoj 12 su trinaest mesta rešena upravo tako. Sistem se bira prema dimenzijama parcele i prema broju mesta koji plan traži, a projekat se radi sa podacima proizvođača opreme, jer oni određuju svetle visine i dimenzije prostora.

Radite li porodične kuće u Beogradu?

Ne. Fokus biroa su višeporodični, stambeno-poslovni, komercijalni, javni i industrijski objekti — poslovi u kojima se sistem dokumentacije i koordinacija disciplina isplate.