Deo vodiča: Projektovanje objekta — faze i elaborati
Kada investitor prvi put vidi ponudu za projektovanje, obično reaguje na skraćenice. IDR, IDP, PGD, PZI, PIO — pet stavki, pet cena, i utisak da se isti posao naplaćuje više puta. Ne naplaćuje se. Svaka faza odgovara na drugo pitanje i sklanja drugu vrstu rizika.
Kratak odgovor: Zakon o planiranju i izgradnji, u članu 116, poznaje šest vrsta tehničke dokumentacije; generalni projekat se radi samo uz prethodnu studiju opravdanosti, pa u praksi ostaje pet faza opisanih niže. IDR odgovara na pitanje da li je zamisao uopšte moguća na toj parceli. IDP se radi kada dozvola nije potrebna. PGD je set na osnovu koga organ izdaje dozvolu. PZI je dokument po kome izvođač zaista gradi i po kome se formira cena. PIO se radi kada je tokom gradnje odstupljeno od odobrenog projekta i uslov je za upotrebnu dozvolu.
Evo šta se u kojoj fazi zaista rešava — i šta se dešava kada se neka preskoči.
Idejno rešenje (IDR) — da li je ovo uopšte moguće
Idejno rešenje je prvi dokument koji spaja želju investitora sa pravilima iz planskog dokumenta. Prikazuje koncept, gabarit, spratnost, osnovnu organizaciju prostora i položaj objekta na parceli.
Njegova vrednost nije u lepim slikama. Vrednost je u tome što se u ovoj fazi, za nekoliko dana rada, saznaje da li se traženih 1.200 m² uopšte može smestiti na parcelu uz propisani indeks zauzetosti, odstojanja i broj parking mesta. Odgovor na to pitanje ne poskupljuje kasnije — ali izmena projekta koja iz njega proizlazi poskupljuje drastično.
IDR se prilaže uz zahtev za lokacijske uslove. To znači da greška u njemu nije samo crtačka greška — ona ulazi u upravni postupak.
Idejni projekat (IDP) — kada dozvola nije potrebna
Za deo radova zakon ne zahteva građevinsku dozvolu, nego rešenje o odobrenju izvođenja radova. Tu spadaju, između ostalog, adaptacija, sanacija, promena namene bez izvođenja građevinskih radova, i pojedine vrste rekonstrukcije.
Ovo je faza koja se najčešće pogrešno procenjuje. Investitor pretpostavi da mu treba „mali projekat“, a ispostavi se da zahvat dira konstrukciju ili menja bruto površinu — i tada više nije reč o odobrenju radova nego o punoj građevinskoj dozvoli, sa svim što uz nju ide.
Provera pravnog osnova pre nego što se počne sa crtanjem je zato prvi korak, a ne administrativna formalnost.
Projekat za građevinsku dozvolu (PGD) — dokument za organ, ne za izvođača
PGD je kompletan set: projekat arhitekture, konstrukcije, hidrotehničkih, mašinskih, elektroenergetskih i telekomunikacionih instalacija, elaborat energetske efikasnosti i elaborat zaštite od požara. Svaki deo potpisuje odgovorni projektant sa licencom, a ceo set prolazi tehničku kontrolu pre podnošenja zahteva.
Važno je razumeti šta PGD nije. On dokazuje nadležnom organu da je objekat u skladu sa lokacijskim uslovima, propisima i standardima. On ne sadrži nivo detalja po kome izvođač može da gradi bez tumačenja — nema šeme stolarije sa svim merama, detalje hidroizolacije, specifikacije opreme ni predmer i predračun.
Investitori koji stanu na PGD-u misle da imaju projekat. Imaju dozvolu. To nije isto.
Projekat za izvođenje (PZI) — dokument po kome se gradi
PZI razrađuje PGD do nivoa detalja: šeme stolarije i bravarije, detalji hidroizolacije i termoizolacije, obrade podova i fasade, razvod instalacija sa tačnim trasama i prečnicima, specifikacije opreme, i — najvažnije za investitora — predmer i predračun radova. Važna ograda: za privatnog investitora predmer nije propisana obaveza nego stvar ugovora sa projektantom — zato ga treba izričito tražiti u ponudi. O tome smo pisali u tekstu Predmer i predračun.
Ovo je faza koju investitori najčešće žele da preskoče, i faza čije preskakanje najskuplje plaćaju. Bez predmera i predračuna nemate osnovu za poređenje ponuda izvođača. Svaka ponuda tada obuhvata drugačiji obim, a razlika u ceni ne govori o efikasnosti izvođača nego o tome šta je ko uračunao.
Bez PZI-ja odluke o detaljima donosi izvođač na gradilištu — u trenutku kada su najskuplje i kada investitor nema pregovaračku poziciju. Naknadni radovi se ne tenderišu, oni se prihvataju.
Praktično pravilo: PGD štiti od organa, PZI štiti od izvođača.
Projekat izvedenog objekta (PIO) — uslov za upotrebnu dozvolu
Ako je tokom gradnje odstupljeno od odobrenog projekta, izrađuje se projekat izvedenog objekta koji prikazuje stvarno stanje. Bez usklađene dokumentacije nema tehničkog pregleda, bez tehničkog pregleda nema upotrebne dozvole, a bez upotrebne dozvole objekat se ne upisuje u katastar nepokretnosti.
Posledica nije samo papirna. Neupisan objekat se teže prodaje, ne može se normalno založiti i pravi problem pri svakom kasnijem finansiranju ili prometu.
Šta dobijate u kojoj fazi
| Faza | Odgovara na pitanje | Konkretan rezultat |
|---|---|---|
| IDR | Da li je ovo moguće na ovoj parceli? | Podloga za lokacijske uslove; gabarit i koncept |
| IDP | Šta smem bez građevinske dozvole? | Osnova za rešenje o odobrenju izvođenja radova |
| PGD | Da li je objekat u skladu sa propisima? | Građevinska dozvola |
| PZI | Kako se ovo tačno gradi i koliko košta? | Detalji, specifikacije, predmer i predračun |
| PIO | Da li izvedeno odgovara odobrenom? | Uslov za tehnički pregled i upotrebnu dozvolu |
Kako faze utiču na cenu i rok
Tri stvari određuju obim posla, i nijedna nije kvadratura sama po sebi:
- Kategorija objekta i klasifikaciona oznaka. One određuju koje elaborate i koje licence projekat mora da nosi, i da li je potrebna revizija.
- Složenost instalacija. Objekat sa mašinskom ventilacijom, sprinkler sistemom i kuhinjom velikog kapaciteta zahteva višestruko više koordinacije od stambenog objekta iste površine.
- Broj neizvesnosti na parceli. Nerešen imovinsko-pravni status, nedostatak priključaka ili postojeći objekat koji se zadržava — svaka od tih stavki proizvodi dodatne korake i dodatnu dokumentaciju.
Zato je iskrena procena moguća tek posle uvida u planski dokument i list nepokretnosti. Ponuda data pre toga je pretpostavka, a ne procena.
Najskuplja greška: staviti tačku posle PGD-a
U našoj praksi najveći deo problema na gradilištu nastaje iz iste odluke — investitor dobije dozvolu, oseti da je najteži deo iza njega, i krene u gradnju sa PGD-om u rukama. Onda se ispostavi da niko nije definisao kako se izvodi spoj fasade i krova, da prodori u konstrukciji nisu usaglašeni sa trasama instalacija, i da izvođač svaki takav detalj naplaćuje kao naknadni rad.
Dozvola je dozvola da se gradi. Nije uputstvo kako se gradi.
Česta pitanja
Koja je razlika između IDR i IDP?
Idejno rešenje (IDR) je koncept koji se prilaže uz zahtev za lokacijske uslove i pokazuje da li je zamisao uskladiva sa planskim dokumentom. Idejni projekat (IDP) je razrađena dokumentacija koja se izrađuje za radove za koje nije potrebna građevinska dozvola, nego rešenje o odobrenju izvođenja radova.
Da li mi treba PZI ako već imam PGD?
PGD je izrađen da dokaže usklađenost sa propisima i da se na osnovu njega izda građevinska dozvola. On ne sadrži šeme stolarije, detalje obrada, specifikacije opreme ni predmer i predračun. Bez PZI-ja izvođač donosi te odluke na gradilištu, a ponude različitih izvođača nisu uporedive jer ne obuhvataju isti obim radova.
Šta sadrži predmer i predračun radova?
Predmer je popis svih pozicija radova sa količinama, a predračun te količine množi jediničnim cenama. Zajedno čine osnovu za prikupljanje uporedivih ponuda, za ugovaranje sa izvođačem i za kontrolu obračuna tokom gradnje. Izrađuju se u okviru projekta za izvođenje. Propis ih izričito zahteva kod projekata sa učešćem javnih sredstava; za privatnog investitora to je stvar ugovora sa projektantom.
Kada je potreban projekat izvedenog objekta?
PIO se izrađuje kada je tokom građenja odstupljeno od projekta na osnovu koga je izdata građevinska dozvola. Prikazuje stvarno izvedeno stanje i predstavlja uslov za tehnički pregled i izdavanje upotrebne dozvole.
Ko potpisuje pojedine delove projekta?
Svaki deo tehničke dokumentacije potpisuje odgovorni projektant sa odgovarajućom licencom Inženjerske komore Srbije — za arhitekturu, konstrukciju, mašinske, elektro i hidrotehničke instalacije. Projekat za građevinsku dozvolu dodatno prolazi tehničku kontrolu koju vrše licencirani vršioci koji nisu učestvovali u izradi projekta.
Od čega zavisi cena projektovanja?
Od kategorije objekta i klasifikacione oznake, od složenosti instalacija i od broja neizvesnosti na parceli — a ne samo od kvadrature. Ozbiljna procena moguća je tek posle uvida u planski dokument i list nepokretnosti.
Niste sigurni koja vam faza zaista treba?
Art Proing radi IDR, PGD i PZI za stambene, poslovne i javne objekte, i vodi postupak kroz objedinjenu proceduru do prijave radova. O koracima i rokovima u postupku pisali smo u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji, a o poslednjoj fazi — tehničkom pregledu i upotrebnoj dozvoli — u zasebnom tekstu. Novije teme: kategorija objekta, adaptacija i rekonstrukcija i energetska efikasnost.
Javite nam se sa podacima o parceli i zamisli — reći ćemo vam koja je faza prvi konkretan korak. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji · Pravilnik o sadržini tehničke dokumentacije (96/2023)
