Deo vodiča: Upotrebna dozvola i uknjižba
Zgrada je gotova, upotrebna dozvola izdata, kupci čekaju ugovore. Poslednji korak — da svaki stan postane zasebna nepokretnost sa svojim listom — investitori najčešće zovu etažiranjem. Za nov objekat to više nije poseban postupak koji se pokreće; ide po službenoj dužnosti. Ali samo ako su podaci tačni.
Kratak odgovor: Za objekat sa upotrebnom dozvolom upis objekta i posebnih delova vrši se po službenoj dužnosti, na osnovu elaborata geodetskih radova i upotrebne dozvole. Ako dozvola ne sadrži sve podatke, upis ide na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza stalnog sudskog veštaka. Objekat bez dozvole može se evidentirati samo na osnovu elaborata, uz zabeležbu. Rok katastra po službenoj dužnosti je pet radnih dana.
Šta „etažiranje“ danas znači
Termin je ostao iz vremena kada se deoba zgrade na posebne delove vodila kao zaseban posao, sa elaboratom i posebnim zahtevom. Danas se za nove objekte to dešava kao deo istog lanca koji počinje upotrebnom dozvolom.
Za starije objekte i objekte bez uredne dokumentacije termin i dalje opisuje stvarnost — tamo se posebni delovi zaista utvrđuju naknadno, i to preko uverenja ili sudskog veštaka.
Lanac za nov objekat
| Korak | Osnov | Ko postupa |
|---|---|---|
| Izdavanje upotrebne dozvole | izveštaj komisije, elaborati geodetskih radova, ostala dokumentacija | organ koji je izdao građevinsku dozvolu |
| Dostavljanje dozvole katastru | po službenoj dužnosti, po pravnosnažnosti | isti organ |
| Upis objekta i posebnih delova | elaborat geodetskih radova + upotrebna dozvola | katastar, po službenoj dužnosti |
| Rešenje o kućnom broju i upis prava svojine | isti postupak | katastar |
Investitor u ovom lancu ne podnosi zahtev za upis. Njegov posao je ranije — da dokumentacija koja ulazi u lanac bude tačna. O prvom koraku smo pisali u tekstu Upotrebna dozvola i tehnički pregled.
Jedan dokument odlučuje: specifikacija posebnih delova
Oznaka stana, sprat, struktura i neto površina — ta četiri podatka moraju biti identična u projektu, u zapisniku o tehničkom pregledu, u upotrebnoj dozvoli i u elaboratu geodetskih radova.
Kada se ne poklope, razlika se otkriva tek pri upisu — dakle kada je zgrada gotova, kupoprodajni predugovori potpisani, a ispravka podrazumeva vraćanje kroz više dokumenata odjednom.
Praktično pravilo: specifikacija posebnih delova se zaključava i usklađuje pre nego što se zatraži upotrebna dozvola, a ne posle. To je isti princip kao sa jednom tabelom površina iz koje se povlače svi ostali dokumenti.
Kada upotrebna dozvola nije dovoljna
Ako upotrebna dozvola ne sadrži sve podatke potrebne za upis, podaci se utvrđuju na osnovu uverenja nadležnog organa, odnosno nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka odgovarajuće struke.
To je izlaz, ali skup: dodatni dokument, dodatni trošak i dodatno vreme, u trenutku kada investitor već računa da je posao završen. Ceo taj rukavac se izbegava jednim pregledom dokumentacije pre podnošenja zahteva.
Stariji objekti i objekti bez dozvole
- Objekti izgrađeni pre važećih propisa — podaci se upisuju na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka, koji sadrže podatke o objektu i o vremenu gradnje.
- Objekat bez građevinske i upotrebne dozvole — može se evidentirati samo na osnovu elaborata geodetskih radova, ali se istovremeno upisuje i odgovarajuća zabeležba.
Druga stavka je ona koja se u oglasima za prodaju prećutkuje. Zabeležba se vidi svakome ko pogleda list nepokretnosti — i kupcu i banci. Objekat time nije „upisan“ u smislu u kome kupac to razume.
Rokovi katastra
| Postupak | Rok |
|---|---|
| Po službenoj dužnosti | 5 radnih dana |
| Po zahtevu stranke — složeniji predmeti | 15 dana |
| Po zahtevu stranke — jednostavniji predmeti | 5 radnih dana |
Kao i svuda u ovom postupku, ovi rokovi mere postupanje organa, ne pribavljanje dokumentacije. Vreme koje odnese usklađivanje specifikacije, izrada elaborata ili pribavljanje uverenja nije u njima. Uz to, ovo su zakonski rokovi, ne obećanja — u praksi se u katastru redovno i znatno prekoračuju, pa ih ne treba uzimati kao osnovu za planiranje prodaje ili kredita.
Zašto je ovo poslednja karika u investiciji
Investitor koji gradi za tržište ne prodaje zgradu — prodaje pojedinačne posebne delove. Dok stan nije upisan kao zasebna nepokretnost, ne može se uredno preneti, ne može poslužiti kao sredstvo obezbeđenja kupcu koji uzima kredit, i ne ulazi u normalan promet.
Zbog toga je lanac dokumentacije od projekta do upisa jedna celina, a ne niz odvojenih poslova. Greška napravljena u specifikaciji u fazi projektovanja plaća se na samom kraju — kada je najskuplja i kada usporava naplaćivanje cele investicije.
Česta pitanja
Da li se za nov objekat mora posebno raditi etažiranje?
Ne kao zaseban postupak koji investitor pokreće. Za objekat sa upotrebnom dozvolom upis objekta i posebnih delova vrši se po službenoj dužnosti, na osnovu elaborata geodetskih radova i upotrebne dozvole. Ono što investitor mora da obezbedi jeste da elaborat i dokumentacija sadrže tačne podatke o posebnim delovima.
Šta ako upotrebna dozvola ne sadrži sve potrebne podatke?
Tada se podaci o objektu i posebnim delovima upisuju na osnovu uverenja nadležnog organa, odnosno nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka odgovarajuće struke. To je zaobilazni put koji košta i vremena i novca — i izbegava se tako što se specifikacija posebnih delova uskladi pre nego što se zatraži upotrebna dozvola.
Kako se upisuju stariji objekti, izgrađeni pre važećih propisa?
Na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka, koji sadrže potrebne podatke o objektu i o vremenu gradnje. To je situacija u kojoj se u praksi i dalje govori o etažiranju u starom smislu reči.
Može li se upisati objekat bez građevinske i upotrebne dozvole?
Može se evidentirati, ali samo na osnovu elaborata geodetskih radova — i uz istovremeni upis odgovarajuće zabeležbe. Takav upis nije isto što i uredno upisano pravo svojine i vidi se svakome ko pogleda list nepokretnosti, uključujući kupca i banku.
Koliko traje upis u katastar?
Kada se postupak vodi po službenoj dužnosti, rok je pet radnih dana. Po zahtevu stranke rok je 15 dana za složenije predmete, odnosno pet radnih dana za jednostavnije. Ti rokovi se odnose na postupanje katastra, ne na vreme potrebno da se pribavi dokumentacija.
Zašto je specifikacija posebnih delova toliko važna?
Zato što se oznake stanova, spratnost, struktura i neto površine iz dokumentacije moraju poklopiti sa onim što se upisuje. Razlika se otkriva tek pri upisu, kada je objekat gotov i kada je ispravka najskuplja — a bez tačnog upisa pojedinačan stan se ne može uredno prodati ni založiti.
Gradite za tržište?
Art Proing vodi dokumentaciju do upotrebne dozvole, sa specifikacijom posebnih delova usklađenom kroz sve dokumente — da upis ne bude mesto na kome se otkriva razlika. O prethodnom koraku pisali smo u tekstu Upotrebna dozvola i tehnički pregled, a o obimu dokumentacije u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G. Novije teme: do koliko kvadrata ne treba dozvola, prijava radova i priključci na infrastrukturu.
Javite nam se sa podacima o objektu — reći ćemo vam šta nedostaje do urednog upisa. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture
