Deo vodiča: Građevinska dozvola — ceo postupak
Investitor napravi budžet od tri stavke — zemljište, projektovanje, izvođenje. Onda u rešenju o građevinskoj dozvoli ugleda četvrtu, koja ume da bude veća od cele projektantske usluge. Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta nije naknadna taksa i ne pregovara se — ali se može izračunati unapred, i na tri načina zakonito smanjiti.
Kratak odgovor: Doprinos plaća investitor jedinici lokalne samouprave, a iznos se utvrđuje u samom rešenju o građevinskoj dozvoli. Osnovica je prosečna cena kvadratnog metra stanova novogradnje u toj sredini, pomnožena neto površinom i koeficijentima zone i namene — pri čemu zakon ograničava koeficijent zone na najviše 0,1, a koeficijent namene na najviše 1,5. Ko plati jednokratno pre prijave radova ima pravo na umanjenje od najmanje 30%; plaćanje na rate ide u najmanje 36 mesečnih rata, uz sredstvo obezbeđenja.
Ko plaća, kome i u kom trenutku
Obveznik je investitor, a primalac jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji gradi. Za razliku od nekadašnje prakse, o doprinosu se ne zaključuje poseban ugovor — iznos i način plaćanja utvrđuju se u rešenju o građevinskoj dozvoli.
Praktična posledica je jednostavna i neprijatna: doprinos se ne može „ostaviti za kasnije“. Bez uređenog plaćanja — jednokratno ili sa prihvaćenim sredstvom obezbeđenja — ne ide se dalje ka prijavi radova.
Kako se računa: četiri veličine
| Element | Šta je | Ko ga određuje |
|---|---|---|
| Osnovica | prosečna cena m² stanova novogradnje u toj jedinici lokalne samouprave | podatak nadležnog organa za statistiku |
| Neto površina | površina objekta koja ulazi u obračun | projekat |
| Koeficijent zone | položaj parcele u gradu — najviše 0,1 | opšti akt opštine ili grada |
| Koeficijent namene | stanovanje, poslovanje, ostalo — najviše 1,5 | opšti akt opštine ili grada |
Dve stvari vredi pročitati iz ove tabele. Prva: polovina ulaznih podataka dolazi iz odluke lokalne skupštine, ne iz zakona. Druga: zakon postavlja gornje granice koeficijenata, pa opština ne može otići preko njih ma kakvu odluku donela.
Zato pitanje „koliki je doprinos u Srbiji“ nema odgovor. Isti projekat u dve opštine može dati bitno različit iznos, i to se zna tek kada se pročita opšti akt te konkretne jedinice lokalne samouprave.
Tri zakonita načina da se plati manje
- Jednokratno plaćanje pre prijave radova — umanjenje od najmanje 30%. To je zakonski minimum; opšti akt jedinice lokalne samouprave može predvideti i više. Kod većih objekata ovo je najveća pojedinačna ušteda u celom postupku, i jedina koja zavisi isključivo od investitorove likvidnosti.
- Infrastrukturno opremanje sopstvenim sredstvima. Ako investitor o svom trošku izvede nedostajuću komunalnu infrastrukturu, ta vrednost se može priznati kao umanjenje. Ovo se ne dešava samo od sebe — traži da se obim radova utvrdi i dokumentuje unapred.
- Ustupanje zemljišta za javnu namenu. Vrednost zemljišta koje investitor ustupi jedinici lokalne samouprave ulazi u obračun kao umanjenje.
Pored ovoga, opšti akt može predvideti i dodatne pogodnosti za objekte od posebnog značaja za tu sredinu. To nije pravo koje se podrazumeva nego mera lokalne politike — proverava se, ne pretpostavlja.
Šta se uopšte ne obračunava
Za pojedine objekte doprinos ne postoji — nije umanjen, nego se ne obračunava:
- objekti javne namene u javnoj svojini;
- objekti komunalne i druge infrastrukture;
- proizvodni i skladišni objekti;
- podzemne etaže — garaže, trafostanice, ostave i slični prostori — osim onih delova koji se koriste u komercijalne svrhe;
- otvorena dečja igrališta i sportski tereni.
Podzemna etaža je stavka koja u računici najviše igra. Garaža u suterenu ne ulazi u obračun; lokal u istoj toj etaži ulazi. Zbog toga se namena podzemnih prostora ne određuje usput — ona ima direktnu cenu.
Rate: kada se isplate, a kada ne
Plaćanje na rate moguće je u najmanje 36 mesečnih rata, ali uz sredstvo obezbeđenja — u praksi bankarsku garanciju ili hipoteku. Računica pre odluke ima tri stavke, ne jednu:
- izgubljeno umanjenje za jednokratno plaćanje — najmanje 30% iznosa;
- trošak i rok pribavljanja bankarske garancije, odnosno uspostavljanja hipoteke;
- vrednost sopstvenog kapitala koji ostaje slobodan za gradnju.
Kod objekata koji se grade za tržište treća stavka često nadjača prve dve. Kod porodične gradnje skoro nikad ne nadjača.
Kada doprinos postane neprijatno iznenađenje
U praksi se to dešava iz istog razloga — iznos se prvi put ozbiljno računa tek kada stigne rešenje. Do tada je budžet napravljen bez njega, a kapital već vezan za parcelu i projekat.
Doprinos se, međutim, može proceniti pre kupovine parcele. Za to su potrebni tri podatka: opšti akt te jedinice lokalne samouprave, zona u kojoj je parcela i planirana namena i površina objekta. Ta procena ulazi u istu analizu u kojoj se utvrđuje i koliko se BRGP-a uopšte može ostvariti na parceli — i menja odluku o kupovini češće nego što se očekuje.
Česta pitanja
Kome se plaća doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta?
Plaća ga investitor jedinici lokalne samouprave na čijoj se teritoriji gradi. Iznos se ne ugovara posebno — utvrđuje se u samom rešenju o građevinskoj dozvoli, na osnovu opšteg akta koji donosi skupština te jedinice lokalne samouprave.
Kako se doprinos obračunava?
Osnovicu čini prosečna cena kvadratnog metra stanova novogradnje u toj jedinici lokalne samouprave, prema podacima nadležnog organa za statistiku. Ta osnovica se množi neto površinom objekta i koeficijentima zone i namene. Zakon postavlja gornje granice: koeficijent zone ne može biti veći od 0,1, a koeficijent namene ne veći od 1,5.
Postoji li popust za jednokratno plaćanje?
Postoji. Investitor koji doprinos plati jednokratno, pre prijave radova, ima pravo na umanjenje od najmanje 30 odsto. Tačan procenat propisuje opšti akt jedinice lokalne samouprave i može biti veći od zakonskog minimuma.
Može li se doprinos platiti na rate?
Može, u najmanje 36 mesečnih rata, ali uz sredstvo obezbeđenja plaćanja — po pravilu bankarsku garanciju ili hipoteku. Rate znače gubitak popusta za jednokratno plaćanje i trošak samog instrumenta obezbeđenja, pa se ta razlika računa pre odluke.
Za koje objekte se doprinos ne obračunava?
Doprinos se ne obračunava za objekte javne namene u javnoj svojini, objekte komunalne i druge infrastrukture, proizvodne i skladišne objekte, podzemne etaže poput garaža, trafostanica i ostava koje se ne koriste u komercijalne svrhe, kao ni za otvorena dečja igrališta i sportske terene.
Zašto je doprinos različit u dve opštine za isti objekat?
Zato što i osnovica i koeficijenti zavise od jedinice lokalne samouprave. Osnovica prati prosečnu cenu novogradnje u toj sredini, a zone, koeficijente i dodatne pogodnosti utvrđuje skupština opštine ili grada svojim opštim aktom. Isti projekat zato može imati bitno različit doprinos na dve lokacije.
Računate isplativost parcele?
Art Proing radi analizu lokacije i planskih uslova pre kupovine — koliko se BRGP-a realno može ostvariti i šta uz to ide kao obaveza. O koracima do dozvole pisali smo u tekstu Kako do građevinske dozvole u Srbiji, o obimu dokumentacije u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G, a o završnom koraku u tekstu Upotrebna dozvola i tehnički pregled. Novije teme: indeks zauzetosti i izgrađenosti, urbanistički projekat i stručni nadzor.
Pošaljite nam katastarsku parcelu i planiranu namenu — javljamo se sa procenom obima posla, roka i faza. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Zakon o planiranju i izgradnji
