Deo vodiča: Građevinska dozvola — ceo postupak
Ovo je verovatno najtraženije pitanje u celoj oblasti, i skoro uvek dobije pogrešan odgovor — jedan broj. Broj ne postoji. Propis ne radi po kvadratima nego po vrsti objekta, i ima tačnu, taksativnu listu onoga što se sme graditi bez ijednog papira. Evo te liste, i odakle dolazi zabuna sa četiri stotine kvadrata.
Kratak odgovor: Ne postoji opšti prag u kvadratima. Bez ikakvog akta nadležnog organa smeju se graditi samo taksativno nabrojani jednostavni objekti — vrtno senilo i nadstrešnica do 20 m², vrtni bazen i ribnjak do 25 m² i dubine do 1,2 m, dvorišni kamin do 2 m², jednostavan ekonomski objekat na gazdinstvu do 50 m² — i radovi tekućeg održavanja. Za stambeni objekat bilo koje veličine akt je uvek potreban. Podatak o „400 kvadrata“ odnosi se na kategoriju A, koja i dalje traži dozvolu.
Tri nivoa, ne jedan prag
| Nivo | Šta obuhvata | Šta se prilaže |
|---|---|---|
| Bez ikakvog akta | taksativno nabrojani jednostavni objekti i radovi tekućeg održavanja | — |
| Rešenje po čl. 145 | pomoćni i ekonomski objekti, adaptacija, sanacija, rekonstrukcija, promena namene, investiciono održavanje | idejni projekat |
| Građevinska dozvola | nova gradnja, dogradnja i nadziđivanje — uključujući i najmanju kuću | PGD, tehnička kontrola, pa PZI |
Kvadratura se pojavljuje samo unutar prvog reda, i to kao gornja granica za pojedinačne vrste jednostavnih objekata. Ne postoji red u kome piše „kuća do X kvadrata — bez dozvole“.
Šta se sme bez građevinske dozvole i bez rešenja
Lista je propisana posebnim pravilnikom. Ono što se u praksi najčešće tiče vlasnika kuće i placa:
- radovi na tekućem održavanju objekta;
- žičane ili drvene ograde;
- vrtna senila do 20 m² osnove;
- nadstrešnice osnove do 20 m²;
- vrtni bazeni i ribnjaci površine do 25 m² i dubine do 1,2 m;
- dvorišni kamini do 2 m² i visine do 3 m;
- kolski prilazi propisane širine i solarni kolektori;
- na poljoprivrednom gazdinstvu: jednostavni ekonomski objekti do 50 m² u osnovi, stočne jame do 20 m², staklenici i plastenici, sistemi za navodnjavanje sa bunarima;
- grobnice i spomenici, pešačke staze i mobilijar, ploče za obaveštavanje do 6 m².
Lista sadrži i niz infrastrukturnih stavki — antene na postojećim objektima, katodnu zaštitu, održavanje železničke infrastrukture, otklanjanje posledica elementarne nepogode — koje se retko tiču privatnog investitora.
Obratite pažnju na reč „jednostavni“. Ona nije ukras — objekat mora biti i te vrste i unutar navedene površine. Nadstrešnica od 19 m² koja se zatvori zidovima više nije nadstrešnica.
Šta ovaj izuzetak ne znači. Pravilnik oslobađa samo od akta organa nadležnog za izdavanje građevinske dozvole — dakle od dozvole i od rešenja po članu 145. Istim članom je izričito zadržana obaveza investitora da ispuni uslove propisane drugim, posebnim propisima za tu vrstu objekta ili radova, a kada se objekat priključuje na infrastrukturu — i da dokaže da ih je ispunio. Gradnja „bez ijednog papira“ u punom smislu te reči, dakle, ne postoji: postoji gradnja bez građevinske dozvole.
Odakle dolazi „400 kvadrata“
Iz klasifikacije objekata. Izdvojena kuća za stanovanje do 400 m² i spratnosti do P+1+Pk (klasifikaciona oznaka 111011) spada u kategoriju A, koja ima znatno lakši režim: ne vrši se tehnički pregled, stručni nadzor nije obavezan, projekat za izvođenje nije obavezan, ne vode se građevinski dnevnik i knjiga inspekcije.
Ali kategorija A i dalje traži građevinsku dozvolu. Te četiri stotine kvadrata su granica režima, ne granica obaveze — i tu se dve stvari najčešće zamene. Detaljno o tome šta kategorija menja pisali smo u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G.
Pomoćni objekat: kada je „jednostavan“, a kada nije
Ovo je granica na kojoj se najviše greši. Jednostavan pomoćni objekat sa liste — senilo, nadstrešnica, mali bazen — ne traži ništa. Čim objekat pređe tu vrstu ili tu površinu, on postaje pomoćni objekat u smislu Zakona i ide po rešenju o odobrenju izvođenja radova, uz idejni projekat.
Garaža, ostava, letnja kuhinja, radionica — to su po pravilu pomoćni objekti sa aktom, ne stavke sa liste. O tom pravnom putu pisali smo u tekstu Adaptacija, rekonstrukcija, sanacija ili dogradnja.
Na postojećem objektu: samo tekuće održavanje
Jedini radovi na već izgrađenom objektu koji ne traže ni dozvolu ni rešenje su radovi tekućeg, odnosno redovnog održavanja — oni kojima se sprečavaju ili otklanjaju oštećenja nastala upotrebom objekta. Krečenje, zamena podne obloge, popravka instalacije u postojećoj trasi.
Čim se dirne noseći element, promeni spoljni izgled ili namena — zahvat izlazi iz tekućeg održavanja i traži akt. Površina zahvata pri tome ne igra nikakvu ulogu: probijanje jednog otvora u nosećem zidu je rekonstrukcija, iako je „sitan posao“.
Šta se dešava ako se ipak gradi bez akta
- Nema tehničkog pregleda. Pregled se ne može vršiti za objekat izgrađen bez građevinske dozvole — dakle nema ni upotrebne dozvole.
- Nema urednog upisa. Objekat se u katastru može evidentirati samo na osnovu elaborata geodetskih radova, uz istovremeni upis zabeležbe.
- Prodaja i kredit. Zabeležbu vidi svaki kupac i svaka banka. Objekat time nije „upisan“ u smislu u kome kupac to razume.
- Nema priključaka pod normalnim uslovima, a svaki kasniji zahvat počinje rešavanjem statusa.
Detaljnije o upisu i posledicama u tekstu Etažiranje i upis posebnih delova u katastar.
Kako se ovo proverava za konkretnu parcelu
Tri pitanja, uvek istim redom:
- Da li je zahvat na taksativnoj listi objekata i radova bez akta — i po vrsti i po površini?
- Ako nije: da li spada u radove po članu 145 — pomoćni objekat, adaptacija, sanacija, rekonstrukcija, promena namene?
- Ako ni to: ide građevinska dozvola, sa svim što uz nju ide.
I jedna napomena koja često iznenadi: čak i kada zahvat ne traži akt, planski dokument i dalje važi. Odstojanja od susedne parcele, procenat zauzetosti i pravila uređenja ne prestaju da postoje zato što za taj objekat nije potrebna dozvola.
Česta pitanja
Do koliko kvadrata se sme graditi bez građevinske dozvole?
Ne postoji opšti prag u kvadratima. Propis ne radi po površini nego po vrsti objekta. Bez ikakvog akta nadležnog organa smeju se graditi samo taksativno nabrojani jednostavni objekti — na primer vrtno senilo ili nadstrešnica do 20 m² osnove, vrtni bazen ili ribnjak do 25 m² i dubine do 1,2 m, dvorišni kamin do 2 m² i visine do 3 m. Za stambeni objekat bilo koje veličine akt je uvek potreban.
Odakle potiče podatak da je granica 400 kvadrata?
Iz klasifikacije objekata. Izdvojena kuća za stanovanje do 400 m² i spratnosti do P+1+Pk spada u kategoriju A, koja ima pojednostavljen režim — ne vrši se tehnički pregled, stručni nadzor nije obavezan i projekat za izvođenje nije obavezan. Ali kategorija A i dalje traži građevinsku dozvolu. To je granica režima, ne granica obaveze.
Treba li dozvola za ogradu, nadstrešnicu ili bazen u dvorištu?
Žičane i drvene ograde ne traže akt organa nadležnog za građevinsku dozvolu. Nadstrešnice i vrtna senila ne traže akt do 20 m² osnove, a vrtni bazeni i ribnjaci do 25 m² površine i dubine do 1,2 m. Preko tih granica zahvat izlazi iz liste jednostavnih objekata i traži akt.
Šta važi za pomoćne i ekonomske objekte na gazdinstvu?
Jednostavni ekonomski objekti na poljoprivrednom gazdinstvu do 50 m² u osnovi ne traže akt, kao ni stočne jame do 20 m², staklenici i plastenici i sistemi za navodnjavanje sa bunarima. Veći pomoćni i ekonomski objekti idu po rešenju o odobrenju izvođenja radova, uz idejni projekat.
Koji radovi na postojećem objektu ne traže ni dozvolu ni rešenje?
Samo radovi tekućeg, odnosno redovnog održavanja — oni kojima se sprečavaju ili otklanjaju oštećenja nastala upotrebom objekta, bez zadiranja u konstrukciju, gabarit i namenu. Čim se dirne noseći element ili promeni spoljni izgled, zahvat postaje rekonstrukcija i traži akt.
Šta se dešava ako se gradi bez potrebnog akta?
Tehnički pregled se ne može vršiti za objekat izgrađen bez građevinske dozvole, pa nema ni upotrebne dozvole. Takav objekat može se u katastru evidentirati samo na osnovu elaborata geodetskih radova, uz istovremeni upis zabeležbe — koju vidi svaki kupac i svaka banka.
Niste sigurni u koji nivo spada vaš zahvat?
Art Proing utvrđuje vrstu radova kroz kriterijume iz propisa i tek onda predlaže pravni put i obim dokumentacije. O razlici između zahvata pisali smo u tekstu Adaptacija, rekonstrukcija, sanacija ili dogradnja, a o tome šta određuje obim posla u tekstu Kategorija objekta A, B, V ili G.
Opišite nam zahvat i pošaljite podatke o parceli — reći ćemo vam da li vam treba akt i koji. Pogledajte i naše projekte.
Pravni osnov: Pravilnik o posebnoj vrsti objekata i radova bez akta nadležnog organa · Pravilnik o klasifikaciji objekata (22/2015)
